나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56117 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1137 광교지웰레이크 8층101동801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신분당선 ""상현역""이 소재하는 등 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 제8층 내 제8층 제101동 제801호로서,
(사용승인일: 2016.12.27.)
외벽: 석재타일붙임, 벽돌타일마감, 시멘트몰탈 위 페인팅 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방설비, 소방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 사다리형의 평탄한 토지로, ""오피스텔 및 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-을구 순위번호 1번 임차권등기(2025. 2. 10. 접수 제212530호)의 권리자가 경매신청채권자임
-신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56117 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1137, 광교지웰레이크 8층 101동 801호

건물명: 광교지웰레이크

용도: 오피스텔

감정가: 600,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적

토지면적: 35.04㎡ (약 10.60평)

토지지분: 35.0383㎡ (약 10.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.725㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "상현고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 신분당선 "상현역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 25m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상 을구 1번 순위번호로 2025년 2월 10일 접수된 주택임차권(권리자: 김 , 권리금액: 500,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 을구 1번 임차권등기(2025. 2. 10. 접수 제212530호)의 권리자는 경매신청 채권자와 동일인(김 )입니다.

* 갑구 7번 순위번호로 2025년 5월 29일 접수된 강제경매(채권자: 김 , 권리금액: 515,616,438원)가 말소됩니다.

* 갑구 6번 압류(채권자: 구리세무서장)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-12

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 임차권등기 권리자이며, 경매신청 채권자입니다. 해당 임차권은 인수 대상입니다.

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-08-03

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 인수 보증금

* 등기부상 '인수'로 명시된 임차권(김 )의 보증금은 500,000,000원입니다.

* 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인(김 )의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 더불어 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

* 인근에 지하철역(상현역)과 학교(상현고등학교)가 위치하고 있어 유동인구 확보 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2016년 12월 27일

* 주요 마감: 외벽 석재타일붙임, 벽돌타일마감, 시멘트몰탈 위 페인팅 등

* 창호: 샷시창호

5.2. 이용상태

* 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

* 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주변 환경

* 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 을구 1번 순위 임차권(김 )으로, 보증금 500,000,000원이며 '인수' 대상입니다.

* 경매 신청 채권자가 해당 임차인과 동일인이므로, 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 최근 매매 사례가 470,000,000원에서 510,000,000원 수준임을 감안할 때, 500,000,000원의 인수 보증금은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 그러나 '인수'되는 500,000,000원의 선순위 임차 보증금은 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 경매 신청 채권자가 해당 임차인과 동일인이므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 점을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신분당선 상현역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧은 오피스텔입니다.

* 주변 지역의 개발 계획 및 시세 상승 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 600,000,000원이나, '인수'되는 임차 보증금이 500,000,000원임을 감안할 때, 매수인이 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 매매 사례가 470,000,000원에서 510,000,000원 수준임을 고려했을 때, 감정가를 기준으로 잠재적 시장 가치를 600,000,000원으로 가정하고, 인수 보증금 500,000,000원을 제외한 금액을 희망 입찰가로 산정할 수 있습니다.

* 추정 시장가치: 600,000,000원

* 인수 보증금: 500,000,000원

* 예상 입찰가: 추정 시장가치 - 인수 보증금 = 100,000,000원

따라서, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 금액이 감정가 수준(600,000,000원)이 되도록 입찰가를 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 실거래가 추이를 감안하면 실제 시장 가치는 더 낮을 수 있으며, 이는 입찰 시 추가적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 신중한 분석 후 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.