나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1269 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 103, 104, 105, 106호로서,
외벽: 석재 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감.
창호: 강화유리 마감.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 본건(1~4) 모두 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25)(세류주거환경개선사업), 소로
1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1269 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층103호

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설 - 소매점)

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

* 건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (Nonghyup Bank)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일 농협은행 주식회사에서 설정한 근저당권(권리금액: 279,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 동수원신용협동조합의 가압류(2024년 10월 25일, 권리금액: 329,300,000원).

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 농협은행의 임의경매개시결정(2025년 5월 29일, 권리금액: 977,681,472원).

* 인수되는 권리:

* 없음. 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 임대관계는 파악되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있습니다. 건축물대장 상 주용도는 '자동차관련시설'로도 기재되어 있으나, 감정평가 상 근린상가로 평가되었습니다.

* 현재 1층 103호를 포함한 해당 구역은 공실 상태로 즉시 이용이 가능합니다.

* 주변에 주거 단지 및 다른 근린생활시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객층 확보 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 1층 103호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재로 마감되었으며, 내벽은 페인트, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 행정복지센터가 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정이나 향후 임대 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획상의 제한사항에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실이므로 낙찰 후 즉시 사용이 가능하다는 장점이 있으나, 반대로 공실이 발생한 원인에 대한 분석과 이를 해소하기 위한 구체적인 임대 전략 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 무난하여 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태로 즉시 활용 또는 임대가 가능하다는 점은 긍정적이나, 임대관계가 불명확하다는 점은 명확한 리스크 요인입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

* 비행안전구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하지만, 근린생활시설로서의 운영 및 활용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 공실 상태로 낙찰 후 즉시 점포 운영 또는 임대가 가능하여 빠른 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 세류1동 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 주민 및 관련 기관 이용객의 유동인구 확보 잠재력이 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 외부 이용객의 접근이 용이합니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리상 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 308,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 입지 조건, 권리 관계, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매 투자 전략에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 검토 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 246,400,000원 ~ 277,200,000원)

* 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율, 지역 내 상권 분석, 공실률 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.