나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56248 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이디2블럭10-2 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 공히 경기도 화성시 새솔동 소재 ""경기화성소방서 새솔119안전센터"" 남서측 인근에 위
치하고 있으며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지
역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보
통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1, 2): 본건 공히 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이
용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6미터의 보행자전
용도로와 접함.

기호(2): 본건 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<새솔동 69-3>: 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로1류(폭 10m~12m)
(소로1류)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(보행자전용))(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

<새솔동 68-11>: 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로1류(폭 10m~12m
)(소로1류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특
수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 본건은 일반목구조 기타지붕 2층 건으로서,
외벽: 벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 인테리어, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

기호(나): 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽: 벽돌 붙임 및 석재 붙임 마감 등,
내벽: 인테리어, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공히 주거용 건물로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람.

설비내역

본건 공히 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물 기호(나)의 부합물및종물 기호(ㄱ): 철근콘크리트구조 경사지붕/다락/약 43.5㎡이 소
재함. (후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각에 포함
3.목록1 공부상 소재지번 '새솔동 송산그린시티이디2블럭 10-2' 이나 현황 '새솔동 68-11'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 2025타경56248 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이디2블럭 10-2 1동 (현황: 새솔동 68-11)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2. 면적

토지면적: 378.00㎡ (약 114.3평)

토지지분: 378㎡ (약 114.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 327.45㎡ (약 99.1평)

건물지분: 327.45㎡ (약 99.1평)

건물 제시외면적: 43.50㎡ (약 13.2평)

1.1. 3. 금액

감정가: 1,176,140,080원

1.1. 4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 포함.

1.2. 법적 현황

1.2. 1. 경매 구분

부동산 임의경매

1.2. 2. 채권자

중소기업은행 (채권자 정보는 등기부 요약 참조)

1.2. 3. 특수 물건 정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "경기화성소방서 새솔119안전센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

2.3. 1. 형태 및 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 2. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6미터의 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.4. 1. 새솔동 69-3

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로3류(폭 8m 미만) (보행자전용) (접합), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역.

2.4. 2. 새솔동 68-11

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

소유권 보존(한국수자원공사, 2020-09-29), 소유권 이전(주식회사코원하우스, 2020-11-11), 근저당권(중소기업은행, 9억원, 2020-11-11, 말소기준권리), 근저당권(중소기업은행, 4.8억원, 2021-02-04, 말소), 근저당권공동담보(엄영선, 6억원, 2021-07-09, 말소), 임의경매(중소기업은행, 13.8억원, 2025-05-29, 말소), 압류(화성시, 2025-12-15, 말소), 압류(용인세무서장, 2026-02-26, 말소).

총 등기부채권액: 1,980,000,000원.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

소유권 보존(주식회사코원하우스, 2020-07-27), 근저당권(중소기업은행, 4.8억원, 2020-08-31, 말소기준권리), 근저당권(중소기업은행, 9억원, 2021-02-04, 말소), 근저당권(엄영선, 6억원, 2021-07-09, 말소), 임의경매(중소기업은행, 13.8억원, 2025-05-29, 말소), 압류(용인세무서장, 2026-02-26, 말소).

총 등기부채권액: 1,980,000,000원.

3.1. 3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 토지 등기부상 2020년 11월 11일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 파악된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

3.2. 2. 인수 보증금

인수 가능한 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,980,000,000원 (19억 8천만원)으로 확인됩니다. 이는 근저당권 등의 담보 채무 총액이며, 임의경매 신청 채권액은 1,380,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 이로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 지역에 다양한 주택 유형이 혼재하는 것으로 보아, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공 시설

인근에 "경기화성소방서 새솔119안전센터"가 위치하여 공공 치안 및 안전 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채무액이 19억 8천만원으로 감정가 대비 높은 수준입니다. 다만, 모든 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 공부상 차이

공부상 지번(송산그린시티이디2블럭 10-2)과 현황 지번(새솔동 68-11)이 상이하므로, 이는 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 사항을 파악해야 합니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 또한, 임차인으로 등록된 박 씨는 보증금과 차임이 0원으로, 전입일자(2025-02-17)가 미래 시점으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 나타납니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등 토지이용 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 단독주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부상 다수의 근저당 및 압류가 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 공부상 주소와 현황 주소의 차이, 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 내 단독주택 부지로, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 주변에 공공시설(소방서) 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담금(보증금, 차임 미상의 임차인 등)이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 개별 공시지가, 지역별 부동산 시장 동향, 건물 상태 및 추가적인 법률 자문 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 수행하지 않았으므로, 예상 입찰가 제시를 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.