나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56209 [1] 경기도 화성시 매송면 원평리 78-1 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 매송면 원평리 소재 ""화성매송초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식 평스라브지붕 8층 중 4층 404호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 토지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4미터 내외, 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '유원아파트'이고, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 집합건축물대장이 존재하지 아니함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건 번호: 수원지방법원 2025타경56209 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 매송면 원평리 78-1 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 100,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OO

* 통칭: '유원아파트'

* 특이사항: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 집합건축물대장이 존재하지 않음.

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 47.64㎡ (약 14.41평)

* 건물 면적: 69.97㎡ (약 21.16평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 매송면 원평리 소재 "화성매송초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.1. 1. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 도로 상황

* 본건 남측으로 로폭 약 4미터 내외, 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

* 경매개시 결정 등기(갑3)는 말소될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.1. 1. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-26

* 대항력: 있음

* 비고:

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.1. 2. 등기부 요약

* 갑1: 2016-04-26 소유권이전 (진국기)

* 갑2: 2020-01-09 소유권이전 (박정훈)

* 을7: 2024-02-27 근저당권 (유금란, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-05-29 임의경매 (유금란, 90,000,000원) - 수원지방법원 2025타경56209

3.1. 3. 인수되는 권리 (보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 손 의 권리 관계는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 화성시 매송면은 아파트 단지와 함께 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 지역과 구도심이 혼합된 특성을 보입니다.

4.1. 1. 상업 시설 현황

* 인근에 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터는 직접적으로 위치하지 않아, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 화성매송초등학교 주변으로 국지적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.1. 2. 주거 지역 특성

* 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 형태의 주거 건물이 혼재되어 있습니다.

* '유원아파트'는 해당 지역 내에서 인지도를 가진 아파트 단지로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 북측 인근에 화성매송초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.1. 1. 편의 및 의료 시설

* 생활 편의 시설은 주로 화성매송초등학교 인근에 국한되어 있으며, 대형마트, 백화점 등은 원거리에 위치합니다.

* 의료 시설 또한 인근 지역의 병의원에 의존해야 할 것으로 보입니다.

5.1. 2. 주변 환경

* 농경지 및 임야가 인접해 있어 자연 환경은 비교적 양호할 수 있으나, 계절에 따라 농작물 관련 냄새나 분진 발생 가능성이 있습니다.

* 인근 산업단지 또는 공장의 존재 여부에 따라 소음이나 대기 질에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 건물에 대한 재산권 행사, 증축, 개축, 매매 등에 있어 법적, 행정적 제약을 초래할 수 있습니다.

* 불법 건축물에 해당될 경우 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수도 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 손 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인의 권리 주장 내용, 실제 거주 여부, 명도 협상 과정 등에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 보증금이 0원이라 할지라도, 점유권을 주장하며 명도를 거부할 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

* 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상, 계절별 농업 활동에 따른 냄새, 소음, 분진 등의 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 인근에 산업시설이 위치할 경우, 소음, 진동, 유해 물질 배출 가능성 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다. (현재까지 직접적인 혐오시설 확인은 어려우나, 지역 특성상 가능성은 존재합니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 화성시 매송면의 비교적 오래된 아파트 단지에 위치하며, 화성매송초등학교가 인접해 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

* 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장이 없는 중대한 하자가 존재하며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 및 소유권 확보 과정에서 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 주변의 농경지, 임야, 그리고 잠재적인 산업시설과의 혼재는 생활 쾌적성 및 환경적인 측면에서 추가적인 검토가 필요합니다.

* 따라서 본 물건은 투자보다는 실거주를 목적으로 하더라도, 하자 및 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 저가 낙찰 가능성: 건물 하자 및 임차인 문제 등으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력: 화성시의 전반적인 개발 계획과 연계하여 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 인수 보증금은 0원으로 산정되므로, 예상 입찰가는 낙찰자의 의사결정에 따라 결정될 것입니다.

* 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 건물 하자, 임차인 인수 문제, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 법적 리스크와 명도 비용, 건물 하자 보수 비용 등을 충분히 감안하여 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.