나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2014 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1131-4 굿모닝위너스텔4차 14층1417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동소재 계남중학교 북동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트단지 및 오피스텔,업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(신중동역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 및 평슬라브지붕 지상15층 건물 중 14층 1417호로서
외벽:석재마감등.
창호:알미늄샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로 및 남서측으로 중로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미리내유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2014 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1131-4 굿모닝위너스텔4차 14층1417호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2003년 (건축물대장 기준)

* 건물 규모: 지상 15층 중 14층

* 구조: 철근콘크리트조

1.2. 물건 개요

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 감정가: 85,000,000원

* 토지 면적: 3.66㎡ (약 1.11평)

* 건물 면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

* 토지 지분: 3.66㎡

* 건물 지분: 24.12㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 계남중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 토지 형상은 장방형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 대로, 남서측으로 중로의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 신중동역이 가까이 있어 교통 여건이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2025-04-14, 갑5)

* 본건 경매개시결정 등기(정수현, 2025-05-27, 갑6)는 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전 내역: 권영숙 (2012), 유수빈 (2020), 조철호 (2022)

* 등기부채권 총액: 116,000,000원 (정수현 주택임차권 116,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-10

* 확정일자: 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 주택임차권 등기 (을5, 2024-11-21)

* 임차인: 주식회사우리은행

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-20

* 확정일자: 2023-09-25

* 배당신고일자: 2025-07-09

* 대항력: 있음 (인수 대상 가능성)

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

* 가장 중요한 권리는 정 임차인의 주택임차권입니다.

* 정 임차인은 대항력이 있으며, 확정일자와 전입일자(2022-10-25, 2022-11-10)가 말소기준권리(2025-04-14)보다 선순위에 있어 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부등본상 '을구 순위 5번' 임차권등기가 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 주식회사우리은행 또한 대항력 있는 임차인으로 보이나, 정확한 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 정 임차인의 보증금이 더 크고 선순위로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 중심상업지역에 위치합니다.

* 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 지역 용도

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)

* 제한사항: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원) 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 차량 출입이 용이하고 대중교통 접근성이 우수하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 계남중학교가 인근에 있으며, 주변에 유치원, 초등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다. (단, 일부 유치원은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으니 유의)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(정 )의 보증금 116,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 낙찰가 외 추가 부담이 될 수 있으며, 낙찰가의 일부를 보증금 상환에 사용해야 할 수 있습니다.

* 본 물건의 감정가(85,000,000원)가 인수 대상 보증금(116,000,000원)보다 낮아, 정상적인 경매 절차로는 임차인의 보증금 전액을 회수하기 어렵습니다. 따라서 낙찰자는 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 최근 거래가 (6,500만원 ~ 6,900만원) 대비 인수 보증금이 훨씬 높아, 시세 대비 높은 비용으로 취득하게 될 수 있습니다.

* 법률 및 세금 관련 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 인수 금액을 재확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 중동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 116,000,000원이 매수인에게 인수될 위험이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 및 최근 시세보다 인수 보증금이 훨씬 높아, 추가적인 부담을 고려한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신중동역 역세권, 중심상업지역 내 위치

* 다목적 활용 가능성: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 인한 잠재적 가치

* 향후 시세 상승 기대: 재개발 및 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인에게 인수되는 정 임차인의 보증금 116,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 (20.88㎡, 3-4층): 6,500만원 ~ 6,900만원

* 본건 물건 (24.12㎡, 14층)의 시장 가치는 이보다 높게 평가될 수 있으나, 보수적으로 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 가정합니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 입찰가를 계산하는 원칙에 따라, 시세에서 인수 보증금을 차감하면 음수가 됩니다. 이는 즉, 낙찰자가 인수 보증금 전액 또는 일부를 부담해야 함을 의미합니다.

따라서, 임차인의 보증금 손실 없이 본건을 취득하기 위해서는 최소 116,000,000원 이상으로 입찰해야 합니다.

종합적인 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시세 상승 여력 등을 종합적으로 고려하여,

본건의 적정 입찰가 범위는 116,000,000원 ~ 125,000,000원으로 판단됩니다.

특히, 116,000,000원을 초과하는 입찰 시, 낙찰자가 인수하는 보증금 잔액을 최소화하거나 회수할 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 법원 감정가, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 인수되는 보증금의 정확한 처리 방식은 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.