나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33616 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(김포골드라인 ""운양역"")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제117호로서,
외벽: 외장석재 붙임 마감 등.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호: 페어글라스창임.

이용상태

""근린생활시설(미용실)""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, ""근린생활시설 및 업무시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 서측 및 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

본건의 건축물대장상 용도는 ""일반음식점""이나, 현황 ""미용실""로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대상황은 미상임.

물건 비고

건축물대상장 '일반음식점'이나 감정평가 당시 '미용실'로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33616 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울축산업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 117호

용도: 근린상가

감정가: 739,000,000원

토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 그랜드타워

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제117호

주용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설 (건축물대상장상 '일반음식점'이나 감정평가 당시 '미용실'로 이용중)

기타용도 (JSON): 제1,2종근린생활시설, 업무시설

총 층수: 지하 2층, 지상 5층

해당 층: 1층

전유부 면적 (JSON, 해당 호수): 117호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

김포골드라인 '운양역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 서측 및 북측으로는 보행자전용도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리:

- 근저당: 서울축산업협동조합, 2022-01-07 접수, 636,000,000원 (을1)

- 임의경매개시결정: 서울축산업협동조합, 2025-05-27 접수, 517,308,636원 (갑7)

기타 등기사항:

- 소유권이전4번신탁등기말소: 주식회사그랜드타워, 2022-01-07 접수 (갑5)

- 소유권이전 (매매): 나정순, 2022-01-07 접수, 금765,534,270원 (갑6)

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오재은 (오 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2022-05-18

확정일자: 2025-07-18

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

없음. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라는 기재가 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되며, 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시는 신도시 개발이 진행되면서 인구가 증가하고 상권이 확장되는 지역입니다.

특히 운양동은 김포골드라인 운양역을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 분석 (현황 vs. 공부)

건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 현재는 '미용실'로 이용 중입니다.

건물 주용도는 '제1종근린생활시설'이며, 기타용도로는 '제1,2종근린생활시설, 업무시설'이 기재되어 있어, '미용실'은 근린생활시설 용도에 해당할 수 있습니다.

다만, '일반음식점'과 '미용실' 간의 용도 불일치는 향후 인허가 및 이용에 있어 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

운양역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 환경

공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 활발한 상업 활동이 이루어지는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 문제

건축물대장상 '일반음식점'과 현황 '미용실' 사용 간의 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 부서 상담을 통해 정확한 용도 변경 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항 (미회수 보증금)

임차인 오재은 씨는 대항력이 없으므로 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 그러나 배당받을 금액이 없어 해당 보증금 전액을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

이러한 제한사항들은 향후 건축 행위나 사업 운영에 영향을 줄 수 있으므로 상세 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보와 검색 결과상으로 본건 인근에 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없습니다. 다만, 김포 운양동 지역에 하수처리 중계펌프장 조성으로 인한 악취 우려에 대한 주민 민원이 보도된 바 있어, 잠재적인 환경적 요인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 운양역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 김포한강신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 근린상가입니다.

하지만 건축물대장상 용도와 현황 사용 용도 간의 불일치, 임차인의 보증금 미회수 가능성 등의 리스크를 고려해야 합니다. 특히, 용도 불일치 문제는 법적 검토 및 행정 절차 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 운양역 역세권 입지로 향후 역세권 개발 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

- 김포한강신도시 내 상업시설로, 신도시 개발 진행에 따른 배후 수요 증가 기대.

- 근린생활시설 용도로 다양한 업종 변경 가능성 (단, 용도 불일치 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 739,000,000원입니다.

본 건의 경우, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로(인수 보증금 합계 0원), 낙찰가는 감정가 및 주변 시세를 기준으로 하되, 상기 기술된 리스크 요인(용도 불일치, 임차인 보증금 부담 가능성 등)을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세 정보에 따르면 그랜드타워 내 오피스텔의 경우 22평형 실거래가가 1.15억 내외로 확인되나, 이는 상가 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 상가 공실률 증가 추세에 대한 보도도 있어, 이에 대한 시장 상황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

9.2. 최종 제안가

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 최근 실거래가 및 임대 시세 분석, 권리관계 재확인 등을 통해 최종 결정되어야 합니다. 감정가격을 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (단, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰 후 추가로 부담될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.