나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33645 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 310-2 하임빌리지2차 1동 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33645 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 310-2 하임빌리지2차 1동 3층 301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경33645
• 주소: 경기도 김포시 통진읍 마송2로104번길 15 하임빌리지 2차, 1동 3층 301호
• 용도: 도시형생활주택

부천지원 경매12계 2025타경33645 | 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송2로104번길 15 하임빌리지 2차, 1동 3층 301호 | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 108,500,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부천 지원 2025타경33645 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33645 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 310-2 하임빌리지2차 1동 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 55.42㎡ (약 16.76평)

토지지분: 55.42㎡ (약 16.76평)

건물면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

건물지분: 45.8㎡ (약 13.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '마송고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 소규모 공장, 농촌 주택, 다세대 주택 등이 혼재된 근교 농촌 지대입니다.

교통상황: 차량 접근은 원활하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 인근 마송로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 미장스톤, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 현재 이용 중입니다.

설비내역: 급배수, 위생, 소화전, 도시가스, 승강기 등의 부대 설비와 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형에 가까운 부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 서측으로 세로의 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마송중고등학교), 성장관리권역, 하수처리구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 건물 외벽에 'D동'으로 표기되어 있습니다. 임대 관계는 확인되지 않았으나, 주택임차권이 존재하며 임차보증금은 159,000,000원이고 점유개시일은 2020년 11월 6일입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 접근성

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 마송리에 소재하며, 마송고등학교 남측 인근에 위치합니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통으로는 인근 마송로변 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

1.3. 2.주변 환경

본 물건이 속한 지역은 소규모 공장, 농촌 주택, 다세대 주택 등이 혼재된 근교 농촌 지대입니다. 최근 김포시 통진읍 마송리 일대에서 주민 참여형 공간 혁신 사업을 통해 훼손 녹지가 야외 운동기구, 파고라, 산책로 등이 갖춰진 휴식 공간으로 재탄생하는 등 지역 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부상 권리

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 다른 특별한 권리 제한 사항은 언급되지 않았으나, 경매 절차 진행 시 말소되는 권리와 인수되는 권리를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 2.임차권 분석 (매우 중요)

등기부상 권리 외에, 해당 물건에는 임차인이 존재하며 임차보증금은 159,000,000원으로 점유개시일은 2020년 11월 6일입니다. 이는 감정가 155,000,000원보다 높은 금액입니다.

만약 해당 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 등을 철저히 조사하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.지역 특성

본 물건이 위치한 통진읍 마송리 일대는 근교 농촌 지대로, 주거 지역과 소규모 공장, 농경지가 혼재된 양상을 보입니다. 과거 행정복지센터 이전으로 인해 중심 상권의 일부 침체 우려가 제기되기도 했으나, 주민 참여를 통한 지역 환경 개선 사업 등이 진행되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 있습니다. 김포시 전체 상권 매출액 대비 중간 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 2.상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 마송고등학교 등 교육 시설과 함께 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주요 편의시설

인근에 마송고등학교가 위치하며, 마송리 일대에는 주민 편의를 위한 산책로, 운동기구, 파고라 등의 시설이 확충되었습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 2.교육 시설

마송고등학교가 인근에 소재하며, '마송중고등학교'가 상대보호구역으로 지정된 것으로 보아, 해당 지역에 중학교 또한 위치할 가능성이 높습니다.

1.6. 3.교통 시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 마송로변에 버스 정류장이 있어 시내버스 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임차권 관련 위험

가장 큰 리스크 요인은 현재 거주 중인 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 159,000,000원이 감정가 155,000,000원보다 높아, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 2.지역 개발 가능성

본 물건은 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 근교 농촌 지대의 특성을 가지고 있습니다. 대규모 개발보다는 지역 주민들의 생활 편의 증진을 위한 정비 사업 등이 주로 이루어지고 있습니다. 투기적인 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익이나 실거주 목적에 더 부합할 수 있습니다.

1.7. 3.기타 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 마송리에 위치한 다세대주택으로, 근교 농촌 지대의 특성을 가지고 있습니다. 마송고등학교 인근에 위치하며, 주변 환경 개선 사업 등을 통해 주거 환경이 점진적으로 개선되고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 임차 보증금 159,000,000원의 인수 가능성입니다. 감정가보다 높은 임차 보증금은 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석을 통해 임차인의 대항력 및 배당받지 못하는 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 인수 부담을 감안했을 때, 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.인수 부담 분석 후 가격 재평가: 임차권 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 고려한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 만약 임차권 인수 부담이 크더라도, 예상 임대 수익률이 높다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 2.안정적인 임대 수익: 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지역 내 수요 및 경쟁 임대 물건 시세를 파악해야 합니다.

1.9. 3.실거주 목적: 임차권 인수 부담이 과도하게 느껴진다면, 직접 거주하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 교육 시설이 인근에 있고, 기본적인 생활 환경이 조성되어 있어 실거주 목적으로도 나쁘지 않은 선택일 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계