나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33621 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 70 소사메디파크 2층 201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33621 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 70 소사메디파크 2층 201호 근린생활시설 경매

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부천지원 경매4계 2025타경33621 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 70 소사메디파크 2층 201호 | 감정가: 583,000,000원 | 최저가: 285,670,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33621 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 70 소사메디파크 2층 201호

용도: 근린생활시설 (현 이용상태: 악기공방)

감정가: 583,000,000원

토지/건물 면적: 토지면적 27.47㎡ (약 8.31평), 건물면적 124.93㎡ (약 37.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 중OOOOO

사용승인일: 2016.07.08. (비교적 신축 건물)

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본건은 경인전철 1호선 및 서해선 환승역인 '소사역' 남서측 인근에 위치한 초역세권 근린생활시설임.

경인로 주변 상업용 및 업무용 건물들이 밀집한 노변 상가지대로, 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 북측 및 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하는 소사삼거리 코너 입지를 갖추고 있음.

교통상황은 차량출입이 용이하며, 소사역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 양호함.

개발 호재:

소사역세권 지구단위계획구역 내에 위치하며, 소사역 복합환승센터 개발(콤팩트 시티 조성 예정)로 인해 교통 및 상업 기능의 중심지로 발전이 예상됨.

인근 소사 3구역, 소사본 1-1구역 등 재개발 사업에 따른 주거 상업 기능 개선 및 약 35,000여 세대의 풍부한 배후수요가 예상됨.

1.3. 권리분석

매각물건:

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제가 없는 일반적인 형태임.

등기부상 권리관계:

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 불가하나, '부동산 임의경매' 사건으로 소유자 겸 채무자가 박OO, 채권자가 중OOOOO인 점으로 보아 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됨.

특별한 '특이사항'이나 '주의사항'이 기재되어 있지 않으므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 권리상 큰 하자는 없을 것으로 예상됨. 다만, 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통한 최종적인 권리 소멸 여부 확인이 필수적임.

임대차 관계:

현재 근린생활시설(악기공방)로 이용 중이나, 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 유무에 대한 명도(건물 인도) 계획을 철저히 수립해야 함.

1.4. 상권분석

업종 및 건물 특징:

본건이 위치한 '소사메디파크'는 지하 3층~지상 10층 규모의 메디컬 전문 상가로 개발되었으며, 건물 내에 생생병원(척추·관절 전문), 메디파크내과의원 등 다양한 병의원 시설이 입점하여 의료 상권이 형성되어 있음.

주변에 세종병원(314병상), 부천성모병원(507병상) 등 대형 종합병원이 있으나, 1·2차 병원이 부족했던 소사역 상권의 수요를 흡수하는 위치임.

주목할 점:

본건은 2층으로 접근성이 양호하나, 현재 '악기공방'으로 이용 중인 점은 메디컬 전문 상가의 업종 구성과는 다소 이질적일 수 있음. 이는 향후 병의원 또는 관련 업종으로의 임차 수요를 기대할 때 업종 변경의 필요성을 시사함.

소사역 복선전철(경인선-서해선) 환승으로 하루 유동인구 약 25만 명이 예상되는 대형 상권으로의 성장이 기대됨.

1.5. 생활정보 및 주변 환경

생활 편의 시설:

인근에 종합운동장, 도서관 등 공공시설 및 원미산과 인접하여 식물원, 놀이공원 등 문화·휴식이 가능한 환경이 조성되어 있음.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등 높은 용적률을 기대할 수 있는 상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(소사역세권) 내에 있어 개발 압력이 높음.

대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있어 교통의 요충지임.

혐오시설:

주변은 고밀도 상업 및 주거지역이므로 특이한 광역적 혐오시설은 확인되지 않으나, 세밀한 현장 조사를 통해 주변의 구체적인 상황을 파악해야 함.

1.6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

업종 변경 리스크:

현재 용도(악기공방)가 건물 전체의 주된 업종(메디컬)과 달라, 새로운 임차인을 유치할 때 업종 변경이나 인테리어 비용이 발생할 수 있음.

2층은 병의원(메디컬센터) 또는 약국, 전문 식당 등으로 활용도가 높으므로, 업종 변경을 통한 전문 의료 시설 유치를 목표로 투자 전략을 수립하는 것이 유리함.

임대차 관계 리스크:

임대관계가 '미상'이므로, 현장 방문 및 조사를 통해 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력 여부 및 배당요구 여부를 확인하여 명도 난이도를 예측해야 함. 명도 저항에 대비한 법적 절차(명도소송 등) 및 비용을 고려해야 함.

경쟁 심화 리스크:

소사역세권 개발 및 인근 대규모 주거단지 개발로 인해 상권이 성장함과 동시에 유사 업종 간의 경쟁이 심화될 수 있음.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 경인선-서해선의 환승역인 소사역 도보 3분 거리의 트리플 코너 입지에 위치하며, 메디컬 전문 상가 내에 있는 구분 상가로, 개발 호재 및 풍부한 유동/배후수요를 갖춘 우량 물건임.

다만, 현 임차인의 업종(악기공방)과 건물 본연의 용도(메디컬)의 괴리를 해소하고, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 발생할 수 있는 명도 리스크를 해결하는 것이 성공적인 투자 포인트임.

투자 포인트:

* 최상급 입지: 소사역 초역세권(환승역) 및 대로변 삼거리 코너의 뛰어난 접근성과 가시성.

* 개발 호재: 소사역세권 콤팩트 시티 개발 및 인근 주거지 재개발에 따른 상권 가치 상승 기대.

* 업종 특화: 메디컬 전문 상가 건물로, 관련 업종 유치 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 비교적 신축: 2016년 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호함.

법원 정보

부천지원 경매4계