나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33586 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""심곡본1동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제5층 제516호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 10M, 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33586 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 516호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

* 토지지분: 8.34㎡

* 건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 건물지분: 36㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 건물정보:

* 건물명: 코모도타워

* 준공연도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 층수: 15층 건물 내 5층

* 호수: 516호

* 총세대수: 72호

* 건축면적: 16232.47㎡

* 대지면적: 1537.3㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황:

* 본건 건물까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태:

* 본건 동측으로 노폭 10M, 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 175,000,000원은 매수인이 인수해야 함. (주의: 임차인의 보증금 또는 차임이 미상이거나, 배당받지 못한 잔액 인수 시에는 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 본건의 경우, 보증금 175,000,000원이 인수 대상이므로 이에 대한 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (말소)

* 갑5: 4번주식회사세방주택지분전부이전 (매매)

* 을1: 주택임차권 (노진영, 175,000,000원) (인수) - 전입일자: 2022-01-04, 확정일자: 2021-12-23

* 갑6: 가압류 (주식회사파트너스종합관리, 81,188,130원) (말소) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (한국주택금융공사, 192,692,065원) (말소)

* 총 등기부채권액: 256,188,130원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.01.17. 등기)가 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 주위환경:

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 혼재된 지역임.

* 주요 시설:

* 주변에 행정복지센터, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임. (혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않음.)

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근에 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설:

* 주변에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 도심 지역으로서 교육 환경은 보통 수준으로 예상됨.

* 의료시설:

* 인근에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인:

* 대항력있는 임차인 노 이 존재하며, 보증금 175,000,000원이 매수인의 인수 대상임. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로 신중한 고려가 필요함.

* 선순위 임차권:

* 선순위 임차권(을1)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됨.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

* 기타 특이사항:

* 공부상 용도는 오피스텔이나, 건축물대장상 주요 용도는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 사용 중임.

* 임대 관계는 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 코모도타워 내 오피스텔로, 부천역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2021년에 준공되어 비교적 신축이며, 주변에 업무 및 주거시설이 혼재되어 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 노 이 존재하며, 175,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액으로, 투자 결정 시 매우 중요한 고려 사항입니다. 또한, 복합 용도의 건물로서 안정적인 임대 수익을 기대하기 위해서는 공실 위험 및 임대 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 2021년 준공된 신축 건물로 상품성 우수.

* 주변 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도 높음.

* 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 (인수 보증금 고려 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 215,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔이 2026년 1월 및 3월에 100,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건은 36.00㎡(약 10.89평)의 면적을 가지고 있으며, 최근 거래 사례의 전용면적(18.89㎡ ~ 24.3㎡)과 비교 시, 본건의 면적이 더 크거나 공급면적 기준일 수 있습니다.

유사 면적(18.89㎡)의 5층 거래가 105,000,000원에, 평당 약 5,558,500원으로 거래된 점을 감안할 때, 본건 36㎡ 기준 시장가는 약 200,106,000원 (36㎡ * 5,558,500원/㎡)으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 215,000,000원을 시장 가치로 고려하고, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 175,000,000원을 제외하면, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 감정가(시장가치 추정치): 215,000,000원

* 인수 보증금: 175,000,000원

* 예상 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 215,000,000원 - 175,000,000원 = 40,000,000원

본 예상 입찰가는 인수 보증금 175,000,000원을 제외한 금액으로, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 175,000,000원의 보증금을 인수한다는 점을 감안할 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질 가치 대비 합리적인 수준인지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.