나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509701 [1] 인천광역시 서구 왕길동 670-10 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 ""검단사거리역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 ""검단사거리역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서,

외벽: 치장벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509701 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 670-10 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

건물면적: 39.44㎡ (약 11.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 황OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 "검단사거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설 분석:

* 교통: 인천2호선 검단사거리역 도보 거리, 인근 버스 정류장

* 상업시설: 검단사거리역 인근으로 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제:

* 인천 서구 오류왕길동 일대에서 대규모 건설폐기물 처리 과정에서 발생하는 비산먼지 및 오염물질로 인한 환경 피해 논란이 지속적으로 제기되고 있습니다.

* 약 1천만 톤 규모의 건설폐기물이 30년 이상 방치되어 주민들의 건강권과 생존권을 위협하고 있다는 주장이 있습니다.

* 주민들은 비산먼지로 인해 베란다 유리창과 창틀에 검은 오염물질이 쌓이고, 실외 생활에 어려움을 겪고 있다고 호소하고 있습니다.

* 이러한 건설폐기물 처리장 및 불법 매립 쓰레기산의 존재는 본건의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2022년 8월 25일자 평택세무서장의 압류(갑4)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 황호식, 권리금액: 96,000,000원).

* 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)'라고 명시되어 있습니다.

* 이는 선순위 임차인으로서 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인: 황호식 (황 )

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-09

* 확정일자: 2020-10-16

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 황 은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로, 배당받지 못한 보증금 96,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑3, 갑4), 압류(갑4, 갑6, 갑8), 가압류(갑5), 강제경매(갑7) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건의 건물면적(39.44㎡)은 약 11.93평입니다. 인근 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* "유현샤인빌2차" (2014년 건축, 55.66㎡ 전용면적): 2025년 3월 128,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 7,590,000원 수준입니다.

* "로하스타운" (2019년 건축, 58.51㎡ 전용면적):

* 2025년 3월 142,400,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 8,045,000원 수준입니다.

* 2025년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 11,300,000원 수준으로, 이전 거래 대비 높은 가격입니다.

* "왕길동 675-13" (2018년 사용승인, 61.72㎡ 전용면적): 2026년 3월 169,000,000원에 매매되었습니다.

* "왕길동 671-4" (2014년 사용승인, 58.62㎡ 전용면적): 2025년 8월 169,000,000원에 매매되었습니다.

* "왕길동 670-3" (2012년 사용승인, 62.62㎡ 전용면적): 2026년 4월 135,000,000원에 매매되었습니다.

최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 주변 연립주택의 시세는 평당 약 760만원에서 1130만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 108,000,000원은 약 905만원/평으로, 유사 물건들의 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 본건의 전용면적(39.44㎡)이 비교 대상 물건들의 전용면적(55.66㎡ ~ 62.62㎡)보다 작은 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 검단사거리역 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인천2호선 검단사거리역을 통해 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 황 에게 지급해야 할 보증금 96,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

* 환경 문제: 인천 서구 왕길동 일대에 건설폐기물 처리장 및 불법 매립 쓰레기산과 관련된 환경 문제가 제기되고 있어, 잠재적인 지역 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천2호선 검단사거리역 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 감정가 108,000,000원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인에게 96,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 또한, 인근의 환경 문제(건설폐기물 처리장 등)는 장기적인 관점에서 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단사거리역 인근은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 소형 면적: 39.44㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 시세 대비 투자 기회: 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 108,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(96,000,000원)을 고려하여 산정해야 합니다. 즉, 입찰가는 순수하게 매수인이 지불할 금액이며, 인수 보증금은 별도로 추가되는 금액입니다.

최근 매매 사례 및 본건의 감정가, 그리고 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금: 96,000,000원

* 감정가: 108,000,000원

안전한 투자를 위해서는 총 지출 예상액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 높지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

보증금 인수 리스크를 감안하여, 감정가의 약 85~95% 수준을 고려한 입찰가를 제시합니다.

* 제시 입찰가 범위: 91,800,000원 ~ 102,600,000원

* 예상 총 지출액 (상단 최저가 기준): 91,800,000원 (입찰가) + 96,000,000원 (인수 보증금) = 187,800,000원

* 예상 총 지출액 (상단 최고가 기준): 102,600,000원 (입찰가) + 96,000,000원 (인수 보증금) = 198,600,000원

투자 결정 시에는 반드시 본인이 직접 현장을 방문하여 물건 상태를 확인하고, 해당 지역의 최신 시세 변동 추이 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다. 특히, 인수해야 하는 보증금 96,000,000원 외에 명도 관련 비용 및 기타 부대 비용도 추가될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.