나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509690 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 6층 602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2018.09.20)
외벽 : 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽치 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 6필의 일단의 부정형 토지로서 '다세대주택, 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼산동 234-55 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

삼산동 234-5 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

삼산동 234-36 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

삼산동 234-37 :제2종일반주거지역, 도로(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

삼산동 234-57 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

삼산동 235-1 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509690 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.11㎡ (약 13.34평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2018년 09월 20일

1.3. 토지 관련 정보

토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.240000000000002㎡ (약 9.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 관련 정보

건물면적: 44.11㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.112㎡ (약 13.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호

외벽: 스톤코트 마감 등

내벽: 벽치 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 하이새시 창호 마감 등

1.5. 건축물표제부 요약

건물명: 씨엘하임

동: 102동

호수: 602호

총층수: 6층

해당층: 6층

주요 용도: 공동주택, 제1,2종근린생활시설

건축물대장상 총 주차대수: 36대 (자주식 36대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 도로에 저촉되기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 209,000,000원입니다. 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경509690)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(구유림)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-25

확정일자: 2022-05-26

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

비고: 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (말소 예정 - 주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 임차인: 이현수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-27

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 장우림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-27

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

3.3. 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 1번 주택임차권은 말소될 것으로 예상됩니다. 가장 큰 권리 분석상의 쟁점은 대항력 있는 임차인 이현수, 장우림입니다. 이들은 보증금이 0원이고 차임도 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시 법적 분쟁이나 예상치 못한 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항도 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일한 '씨엘하임' 단지(또는 유사 단지)로 추정되는 '현대하트웰(102동)'의 경우, 2026년 7월 15일에 전용면적 43.56㎡(약 13.18평)이 90,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 6,800,000원 (㎡당 약 2,065,900원) 수준입니다.

감정가는 2018년식 건물의 전용면적 44.11㎡(약 13.34평)에 대해 180,000,000원(3.3㎡당 약 13,500,000원, ㎡당 약 4,080,700원)으로 책정되어 있어, 최근 거래 사례와 비교했을 때 시세 대비 감정가가 높게 형성된 것으로 보입니다.

주변의 다른 다세대 주택인 '무지개빌라'는 2026년 7월 16일에 전용면적 32.64㎡(약 9.87평)이 44,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 4,450,000원(㎡당 약 1,347,900원) 수준을 보였습니다. 이 거래는 지하층(floor: -1)으로, 건물의 연식(1994년식)도 감안해야 합니다.

4.2. 종합적 시세 판단

본건은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, '현대하트웰'과 유사한 입지 조건 및 건물 형태를 가질 가능성이 높습니다. 그러나 '현대하트웰'의 최근 거래가 대비 본건의 감정가는 약 2배 수준으로 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 실제 시장의 거래 가격 간 괴리가 있음을 시사합니다. 입찰 시에는 최근 거래 사례를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조로 2018년 9월 20일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호로 설치되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 삼산중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있습니다. 도보 가능한 거리에 다수의 상점, 식당, 은행 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (추가 검색 결과: 주변에 공원 등 녹지 공간과 교육시설(초등학교, 중학교)이 있어 주거 환경이 양호한 편으로 파악됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

대항력있는 임차인: 이현수, 장우림 임차인은 보증금과 차임이 0원으로 등재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특별한 사정이 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

권리관계 복잡성: HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 임차권 외에, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리관계가 다소 복잡합니다.

6.2. 혐오시설 여부

조사 결과, 인천광역시 부평구 삼산동 234-55번지 일대 주변에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

7. 종합 의견

본건 씨엘하임 102동 602호는 2018년 준공된 신축급 다세대주택으로, 위치 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 최근 유사 물건의 거래 시세가 현저히 낮은 점, 그리고 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인들의 존재는 낙찰 후 명도 및 금전적 부담에 대한 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다. 따라서 철저한 권리관계 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속해 관리 상태 양호.

* 양호한 입지: 삼산중학교 인근으로 주거 환경이 조성되어 있으며, 교통 및 편의시설 접근성 우수.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 감정가와 거래 시세 간 괴리가 존재하나, 권리 문제를 해결하고 시장 상황이 개선될 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 180,000,000원 대비, 최근 유사 단지의 거래가(약 90,000,000원)와 건물의 신축 연식(2018년식)을 종합적으로 고려하였습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이현수, 장우림)의 존재 및 보증금 0원이라는 특이 사항, HUG 인수조건 변경 등 다수의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 현재 유사 물건의 거래가보다는 높으나, 건물의 연식과 잠재적 가치를 반영한 가격이며, 권리 관련 예상되는 추가 비용 및 명도 리스크를 일정 부분 반영한 금액입니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인들의 권리 내용에 대한 명확한 법률적 검토 및 현장 조사를 통해 인수 여부와 명도 가능성을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.