나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509606 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 13층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 내 제13층 제1306호로서,
외벽 : 석재치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터, 3미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 2019.02.25

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509606 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 13층1306호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

면적:

* 토지: 7.20㎡ (약 2.18평) / 토지 지분: 7.196㎡ (약 2.18평)

* 건물: 47.47㎡ (약 14.36평) / 건물 지분: 47.471㎡ (약 14.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보의 주OOOOOOO를 HUG로 추정)

사용승인일: 2019년 02월 25일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '숭의역'(수인분당선) 북동측 인근 지역.

주위환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준.

교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~6미터의 도로와 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당.

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층/지상 13층 건물 중 제13층 제1306호.

외벽: 석재치장 및 몰탈위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감.

창호: 샷시 등으로 시공.

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 등재.

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 권리분석

말소기준권리: 안산세무서장 압류 (갑10).

주요 권리 사항:

* 을구 3번: 주택임차권 (이 ), 200,000,000원, 2020년 11월 30일 전입/확정, 2023년 01월 20일 말소 등기.

* 갑11: 주택도시보증공사 가압류, 2,071,000,000원 (말소).

* 갑12: 주택도시보증공사 강제경매, 200,000,000원 (말소).

등기부채권 총액: 2,271,000,000원.

2.1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨).

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 11월 30일

* 배당신고일자: 2023년 01월 20일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 상충되므로 면밀한 확인 필요.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 04월 07일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 없음.

2.3. 인수 보증금 합계

0원 (위 임차인 현황의 '대항력 없음' 기준).

3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거용 및 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

숭의역을 중심으로 형성된 상권의 일부로서, 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

인근에 다양한 편의시설 및 업무시설이 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높은 입지입니다.

4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치.

혐오시설: 인천 미추홀구 숭의동 303-92 일대는 주거 및 상업지역으로 형성되어 있으며, 통상적인 지도 서비스에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 관련 불확실성: '특수물건정보' 및 '감정평가서요약'에 '대항력있는임차인'으로 명시된 부분과, '임차인현황'에 '대항력: 없음'으로 기재된 내용이 상반되어, 실제 임차인의 대항력 유무를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

HUG 관련 권리 관계: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 가압류, 강제경매 등기 권리자로 다수 등장하며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 인수 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 복잡한 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주택임차권의 말소 조건: 을구 3번 주택임차권 등기(이 , 200,000,000원)의 경우, '말소'로 등기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 'HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨'으로 언급되어, 낙찰자가 부담해야 하는 보증금이 있는지 여부를 최종 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 '샤인힐' 오피스텔 13층 1306호로, 숭의역 역세권이라는 교통적 이점을 가진 수익형 부동산입니다.

2019년에 준공된 신축급 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가는 1억 8,200만 원으로 책정되었으나, 권리 관계, 특히 '대항력있는 임차인' 및 HUG 관련 채권, 임차권 등에 대한 불확실성이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소하고 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

숭의역(수인분당선) 초역세권 입지로 뛰어난 대중교통 접근성.

2019년 준공 건물의 현대적 시설과 쾌적한 주거/업무 환경 기대.

업무시설 및 상업지역 내 위치로 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력 보유.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 182,000,000원입니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

그러나 '특수물건정보'에 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 을구 3번 주택임차권의 말소 조건 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

최근 시세 조사를 위해 "숭의역 샤인힐 오피스텔 매매 시세", "인천 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 오피스텔 47.47㎡ 매매" 등 관련 키워드로 검색한 결과, 유사 면적(47.47㎡)의 '샤인힐' 오피스텔 또는 인근 오피스텔이 약 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 사이에서 거래되거나 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

권리 관계의 불확실성 및 잠재적 인수 보증금 발생 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.

현재 시세를 반영하고 위험 요소를 감안할 때, 1억 6천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이 가격대는 시세와 위험 요소를 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 권리 분석 완료 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.