나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509508 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 13-9 성지아파트 104동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 관교동 소재 ""인천터미널역(지하철 인천1호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 각급 학교, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천터미널역, 인천1호선) 및 노선버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 제104동 제8층 제802호로서,
(사용승인일 : 1991.08.12.)
-외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
-창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-10-23), 지구단위계획구역(공동주택용지,자세한 사항은 도시정비과 및 건축과 문의.), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(인천승학초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509508 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 관교동 13-9 성지아파트 104동 8층 802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 393,000,000원 (39,300만원)

* 토지면적: 44.90㎡ (약 13.58평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1991년 8월 12일

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 인천터미널역(인천1호선) 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 각급 학교, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건 아파트단지내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천터미널역, 인천1호선) 및 노선버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천승학초등학교), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155), 과밀억제권역.

2. 물건기본정보

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당권 (2022-03-24 접수, 496,800,000원)

* 선순위 권리:

* 집합건물 등기부 요약에 의하면, 소유권이전전 4번 신탁등기말소가 2021-02-04에 있었으며, 이후 근저당권 및 임의경매가 설정되었습니다.

* 채권자 오OOOOOOOOOOOOOO (인천지방법원 2025타경509508)에 의한 임의경매가 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2021년 12월 7일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인 김 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3. 물건기본정보

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 각급 학교, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 인천터미널역(인천1호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 물건기본정보

1.4. 생활정보

* 교통: 인천터미널역(지하철 인천1호선) 서측 인근에 위치하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 각급 학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있습니다.

5. 물건기본정보

1.5. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 2021년 12월 7일 전입신고를 하였으며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계 및 인수되는 보증금 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 보증금이 0원이더라도 실질적인 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1991년 8월 12일 준공된 아파트로, 약 35년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 리모델링 시 관련 규제 및 절차를 확인해야 합니다.

6. 물건기본정보

1.6. 종합의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 관교동 성지아파트 104동 802호로, 역세권 단지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 393,000,000원이며, 최근 실거래가는 380,000,000원 ~ 390,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 명도 과정에 문제는 없는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 오케이에프앤아이대부주식회사가 설정한 근저당 금액(496,800,000원)이 감정가보다 높아, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 물건기본정보

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지: 인천터미널역(인천1호선) 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주거 환경: 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 시세 대비 잠재 가치: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 물건기본정보

1.8. 예상입찰가

* 최근 실거래가: 380,000,000원 ~ 390,000,000원

* 감정가: 393,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 김 씨의 보증금 0원 기준)

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 존재, 근저당 채권 총액이 감정가보다 높음.

* 적정 입찰가는 대항력 있는 임차인 문제 해결 비용, 명도 비용, 잠재적 수리 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 최근 실거래가 범위(380,000,000원 ~ 390,000,000원)와 감정가를 고려하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 반영하여 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 임차인 문제 해결 방안에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.