나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509360 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안1동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 내 9층 904호로서,

외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509360 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 9층904호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 69,000,000원

* 건물면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 허OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 갑5 순위 압류 (울산세무서장, 2023.04.13.)입니다.

* 소멸하는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (허재욱)이 인수됩니다. 본 임차인은 전입일자 2021년 6월 10일, 확정일자 2021년 6월 18일로 대항력이 있으며, 보증금 83,000,000원, 차임 0원입니다.

* 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 매수인은 보증금 83,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 법원의 배당 순위 및 예상 배당액에 따른 평가이며, 실제 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 기타 등기사항:

* 소유권 이전 (이성연, 2012.11.06.)

* 소유권 이전 (김지연, 2021.06.10., 매매 금83,000,000원)

* 주택임차권 (허재욱, 2023.08.07., 금83,000,000원, 인수)

* 압류 (울산세무서장, 2023.04.13., 말소)

* 압류 (서울특별시, 2024.01.24., 말소)

* 강제경매 (허재욱, 2025.05.28., 83,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 83,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 주안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 인근에 업무시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 유동 인구가 있으며, 원룸형 도시형생활주택의 특성상 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주안1동 행정복지센터가 소재하며, 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장 및 전철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보: 본 건물(명주아르디에)은 2011년 3월 건축 허가를 받아 2012년 9월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층, 지하 2층 건물이며, 총 72세대가 거주 가능한 규모입니다. 본건은 9층 904호입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(허재욱)의 보증금 83,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 69,000,000원과 비교했을 때 상당히 높은 금액이며, 경매 낙찰가에 따라 매수인의 총 부담액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 시장 시세와의 차이: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 유사한 면적의 다른 건물 시세(약 7200만원~7500만원)를 보여주나, 이는 감정가 6900만원보다 높습니다. 그러나 본건은 8300만원의 보증금 인수 부담이 있어, 낙찰가에 따라 실질적인 매수인의 총 부담액은 이러한 시장 시세를 크게 초과할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도 조사 결과, 현재까지 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 심층적인 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 건물 연식(2011년 사용승인) 대비 적절한 수준의 관리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 가장 치명적인 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 8,300만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 6,900만원을 상회하는 금액이며, 해당 물건의 실제 시세로 추정되는 7,200만원~7,500만원 수준과 비교했을 때, 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 매수인이 큰 금전적 손해를 볼 위험이 매우 높습니다. 따라서 본건은 높은 위험 부담을 안고 투자해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 감안할 때, 낙찰가가 매우 낮게 형성될 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원입니다. 그러나 현재 파악된 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 83,000,000원에 달하여, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

최근 유사 면적의 본 건물 내 거래 사례(약 7,200만원~7,500만원)를 고려할 때, 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 8,300만원의 인수 보증금 때문에, 단순히 시세나 감정가에 기반한 입찰가 산정은 위험합니다.

인수 보증금을 제외하고, 감정가 대비 약 80% 수준으로 입찰가를 산정해 보겠습니다.

* 예상 입찰가: 55,200,000원 (69,000,000원 * 80%)

주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가를 기준으로 산출한 금액입니다. 실제 총 부담액은 낙찰가에 인수 보증금 83,000,000원을 합한 금액이 되므로, 잠재적 손실 위험이 매우 크다는 점을 반드시 인지하시고 신중한 접근이 필요합니다. 투자 결정 전 반드시 해당 물건에 대한 법률 전문가 및 경매 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.