나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1155 [1] 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치한 리벤시아 제

4층 제402호로서 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 내 4층 402호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.07.28)

외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측 약 8 m, 남측, 북측, 서측 약 4 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분

뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 4

60-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1155 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000 원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물면적: 68.64㎡ (약 20.76평)

건물지분: 68.64㎡ (약 20.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

본건 필지는 동측 약 8m, 남측, 북측, 서측 약 4m의 도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

3. 권리분석

등기부 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2018년 4월 24일 접수된 수협은행의 근저당권(174,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(소유권이전, 신탁등기 말소 등)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 상세한 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 외 추가적인 명도 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 만수동 일대는 준주거지역으로 분류되며, 주거용 건물과 상업용 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다.

인천동부초등학교 인근에 위치하여 지역 내에서의 기본적인 수요가 뒷받침되는 상권입니다.

근린생활시설과의 접근성도 양호하여 오피스텔로서의 입지적 이점을 가집니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 인천동부초등학교가 서측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 세대에게 편리합니다.

교통편의로는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다.

임대 관계가 상세히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 본 건의 잠재적 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 향후 유찰될 가능성 및 추가 하락 가능성을 고려해야 합니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 지역 정보를 바탕으로 특별히 언급된 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 만수동에 위치한 본 오피스텔은 2017년에 사용 승인된 '리벤시아' 건물 내부에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 채무 부담은 없으나, 임차인 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이를 보이는 점은 본 건 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

인천 동부초등학교 인근의 안정적인 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다.

주변 근린생활시설과의 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 대항력 유무 별도 확인 필수).

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(68.64㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 8월부터 2026년 4월까지 152,000,000원에서 165,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본건의 감정가는 226,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 25%~33% 높게 책정되었습니다.

이러한 시세와의 격차를 고려할 때, 현재 시세 및 경매 절차에서의 경쟁 상황을 감안하여 160,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 보수적인 투자 접근을 원하신다면, 최근 실거래가 수준인 155,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것도 합리적인 방안이 될 수 있습니다.

(향후 유찰 시점, 금리 변동 등 시장 상황 변화를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.