나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71751 [1] 경기도 가평군 설악면 엄소리 455-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 설악면 엄소리 소재 '속골마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재
함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려시 제반 교통사정은 다소
불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 2필지 일단의 부정형 토지로서 자체지반 평탄하며, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 경량철골구조 경사지붕(경량철골구조) 2층 건으로서,
외 벽 : 치장벽돌 마감.
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

1,2층 : 단독주택임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상.
2)기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2번 지상에 제시외 이동식 컨테이너(감정평가서상㉠) 소재하나 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 가평군 설악면 엄소리 455-4번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71751 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지는 총 697.00㎡ (약 210.84평)이며, 건물은 총 109.48㎡ (약 33.12평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 334,710,960원입니다.

채권자는 김OO이며, 본건에는 대항력 있는 임차인(김*희)이 존재합니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록2번 토지 지상에 제시외 이동식 컨테이너(감정평가서상 ㉠)가 소재하나 매각에서는 제외됩니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 가평군 설악면 엄소리 455-4번지

신주소: 경기도 가평군 엄소속골길 85-25 (설악면 엄소리)

건물 구조: 경량철골구조, 경사지붕(기타지붕), 2층 건물

건축면적: 107.53㎡ (약 32.53평)

연면적: 109.48㎡ (약 33.12평)

건폐율: 15.43%

용적률: 15.71%

사용승인일: 2018년 06월 07일

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 가평군 설악면 엄소리 소재 '속골마을' 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

대상 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 05월 20일 접수된 성동세무서의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 해당 압류, 근저당(을1), 가압류(갑7), 국민건강보험공단의 압류(갑9), 그리고 본 경매를 개시한 김OO의 강제경매(갑12) 등이 있습니다.

인수되는 권리:

본건의 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 김*희 씨입니다.

김*희 씨는 2018년 06월 26일 전입 신고 및 확정 일자를 받았으며, 건물 등기부 을구2번(2023년 10월 04일 접수)에 주택임차권 등기(보증금 250,000,000원)가 있습니다.

감정평가서 요약표에는 임대관계가 미상으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

즉, 낙찰 후 임차인에게 지급되지 못한 보증금 250,000,000원은 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다.

토지 등기부 채권 총액: 254,553,960원

건물 등기부 채권 총액: 500,000,000원 (등기부상 합계액이며, 실제 인수 부담은 임차인의 보증금액과 관련됩니다.)

1.4. 상권분석

물건 소재지는 '속골마을' 내에 위치하며, 주변 환경은 단독주택 및 농경지, 임야가 주를 이룹니다.

이는 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 생활 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높음을 시사합니다.

전반적인 상업 활동은 인근 읍내 등으로 이동해야 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에는 편의시설, 의료시설, 교육시설 등이 풍부하지 않을 수 있으며, 주로 전원생활 또는 귀촌 생활을 하기에 적합한 환경입니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 운영은 불가합니다.

혐오시설 유무는 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 250,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 부담금이 크게 증가할 수 있습니다. 임차인과의 명도 협상 시 이 부분을 명확히 확인해야 합니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연보전권역으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지 및 임야가 인접해 있어 벌레, 해충 등의 발생 가능성이 있으며, 계절에 따라 쾌적성이 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 단독주택으로, 감정가 대비 주변 시세 및 부동산 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원으로, 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 명확한 보증금 인수 여부 및 금액 확인을 통해 총 투자 비용을 정확히 산출할 수 있다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 전원생활, 주말 주택, 혹은 귀촌 목적의 실수요자에게는 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지면적이 넓어 향후 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,710,960원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이를 낙찰가가 아닌 총 취득 비용으로 고려해야 합니다.

따라서, 해당 보증금액을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수분을 제외한 낙찰가로는 감정가의 60%~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

* 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 예상 취득 비용은 약 470,000,000원 (220,000,000원 + 인수 보증금 250,000,000원)이 됩니다. 실제 입찰가는 본인의 자금 계획 및 최종 권리 분석 결과에 따라 조정해야 합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 별도 확인이 필요하며, 유사 물건의 실거래가를 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.