나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63304 [1] 경기도 파주시 야동동 617-3 105동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~2) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2025년 1월 2일 제24호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 3. 24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경63304 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야동동 617-3 105동 4층402호

* 토지면적: 63.02㎡ (약 19.08평)

* 건물면적: 54.07㎡ (약 16.36평)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 211,000,000원 (2억 1천1백만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 402호

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중

* 준공일: 2018년 04월 18일

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권보존: 2019-01-29 (김주선)

* 소유권이전: 2020-12-30 (김병주)

* 압류: 2022-04-01 (김포세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2024-08-07 (파주시)

* 강제경매: 2025-05-30 (주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

* 압류: 2025-06-10 (국민건강보험공단)

* 주택임차권: 2025-01-02 (유지영) - 을구 3번 순위 (말소 예정)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 김포세무서장의 압류 등기입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위의 모든 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (유지영)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-08

* 확정일자: 2020-11-19

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 3월 24일자 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 건의 감정가(211,000,000원)와 유사 물건의 최근 거래가를 비교 분석한 결과, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 최근 인근 지역 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 야동동 629-10번지 '데샹힐103동'(2021년식, 전용 67.29㎡)이 233,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 346만원)

* 2026년 3월, 야동동 814-2번지 '에덴빌리지'(2018년식, 전용 53.88㎡)가 143,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 265만원)

* 2026년 5월, 야동동 132-8번지 '아느칸빌'(2016년식, 전용 60.48㎡)이 127,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 210만원)

* 본 건(전용 54.07㎡)의 감정가는 평당 약 390만원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건 대비 높은 편입니다.

4.2. 임대/매매 동향

* 야동동 일대는 다세대주택이 밀집된 지역으로, 지역 내 꾸준한 수요가 존재합니다.

* 본 건의 정확한 임대료 수준은 미상이나, 일반적인 다세대주택의 임대 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 문산제일고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 본 건 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세 차익을 제한할 수 있는 요인입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되었으나, 채권양수인인 HUG의 확약서 내용과 실제 권리관계에 대한 재확인이 필요합니다. (본 물건의 경우 HUG의 적극적인 협조로 권리 문제가 해소될 가능성이 매우 높음)

7. 투자 포인트

* 2018년식 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

* 임차인 관련 권리 문제가 HUG의 확약서 제출로 인해 명확히 해결될 가능성이 높아 명도 관련 위험이 적습니다.

* 파주시 지역의 주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 관련 문제도 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 위험이 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 주변 시세 대비 다소 높은 감정가는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 사료됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 211,000,000원입니다.

* 최근 인근 실거래가 및 유사 면적 물건의 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시세는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가의 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

* 적정 수준 접근 시: 195,000,000원 ~ 210,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 공실 여부 확인 및 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.