나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12620 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 15층 1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장평초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대, 연립주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제15층 제1504호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면""내부구조도""참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 2필지 일단의 부정형 토지로, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 방면으로 노폭 약 10미터, 북서측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(2):도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12620 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 15층 1504호 (신주소: 서울특별시 동대문구 장한로26나길 21, 15층 1504호)

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2022년 02월 21일

감정가: 296,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대, 연립주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원에서 진행하는 2025타경12620 부동산 강제경매 사건입니다.

주요 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매를 신청한 채권자의 채권액은 290,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(2025-05-28)입니다.

본건과 관련된 등기부상 권리 사항은 위 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금은 290,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인 김민경은 2022년 4월 22일 전입하였으며, 2022년 3월 8일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

특이사항: 주택도시보증공사(HUG)는 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다(2026년 2월 13일 접수). 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보 상으로는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 장안동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집된 상권입니다.

인근에는 다양한 소매점, 음식점, 서비스업종 등 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 위한 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

오피스텔 용도로 볼 때, 주변의 주거 및 상업 환경은 오피스텔의 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 남측 인근에 장평초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 확인 불가: 본건 현장 확인 시 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있음에 유의해야 합니다.

토지 이용 제한: 기호(1), (2) 토지는 도시지역, 일반상업지역 내 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

가장 큰 특징은 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의했다는 점입니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 것을 의미하며, 권리 관계가 비교적 명확해지는 요인입니다.

하지만 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

주변의 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 장평초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: HUG의 임차보증금 반환 청구권 포기로 인해 매수인이 인수해야 할 부담이 없습니다.

초기 투자 비용 절감 가능성: HUG의 보증금이 감정가와 유사하나, 포기로 인해 실질적인 인수 부담이 없어 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

입지: 장안동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 오피스텔로서의 가치를 유지할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 296,000,000원입니다.

주요 임차인의 보증금 290,000,000원이 있으나, HUG 측에서 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하였으므로 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

따라서 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 266,400,000원 ~ 296,000,000원 범위에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 270,000,000원 수준의 입찰가를 제안하며, 적극적인 참여 시에는 감정가 상향까지도 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.