나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12644 [1] 서울특별시 도봉구 창동 603-67 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 3층 302호로서,
외벽: 석재 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12644 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-67 3층 302호 (신주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로61길 28-7 (창동))

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대 10세대)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건축물 사용승인일: 2016년 7월 14일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층

해당 층수: 3층

1.3. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사는 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. (2026.02.25. 접수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (2020년 10월 27일, 이희진, 80,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 을5 주택임차권 (김보영, 193,000,000원, 말소)

* 을4 근저당권 (미래제약주식회사, 70,000,000원, 말소)

* 갑7 압류 (도봉구, 말소)

* 갑9 가압류 (주식회사프라미스대부, 15,119,039원, 말소)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 193,000,000원, 말소)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 193,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 23일

확정일자: 2020년 5월 20일

배당신고일자: 2022년 8월 9일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출 (매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기)

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권보다 늦은 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임차인으로 등재되어 있으며, HUG 측에서 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인의 임대차보증금 승계 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건은 다세대주택으로, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대 및 연립 주택 거래 사례가 존재합니다.

* 현대빌라(609-137) (다세대): 2026년 5월, 35.4㎡ (약 10.7평), 2층 거래가 170,000,000원 (평당 약 15,887,000원)

* 삼익빌라 (연립): 2026년 5월, 149.76㎡ (약 45.3평), 4층 거래가 800,000,000원 (평당 약 17,660,000원)

* 금호빌라 (연립): 2026년 5월, 133.27㎡ (약 40.3평), 3층 거래가 792,500,000원 (평당 약 19,677,000원)

4.3. 시세 분석

본 물건은 전용면적 38.75㎡ (약 11.72평)입니다. 감정가는 236,000,000원으로, 평당 감정가는 약 20,136,000원입니다.

가장 유사한 다세대 주택 거래 사례인 현대빌라(35.4㎡)의 거래가(170,000,000원)를 본건 면적(11.72평)에 맞춰 단순 환산 시 약 185,000,000원 수준으로, 거래 사례 중 가장 저렴한 편에 속합니다.

주변 연립주택 거래 사례들은 면적이 훨씬 넓음에도 불구하고 평당 단가는 본건 감정가 대비 비슷한 수준이거나 다소 낮은 편에 속합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세 및 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 창림초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 수 있습니다.

* 편의시설: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본 물건지 주변에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 승계 부담은 없으나, HUG와의 계약 조건 및 관련 법규 등을 다시 한번 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의)

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

이는 일반적인 서울 시내 토지 이용 제한사항이나, 지구단위계획 수립 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 창림초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 부담이 없어 권리상의 안정성이 높습니다.

건축 후 약 8년 경과(2016년 사용승인)된 건물로, 노후화로 인한 심각한 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 확약서로 인한 임대차보증금 승계 부담 제로.

* 서울특별시 도봉구 창동의 안정적인 입지.

* 신축은 아니지만 준수한 건축 연차(2016년 사용승인).

* 감정가 대비 시세 상승 여력 잠재.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG의 확약서로 인한 부담 완화를 고려할 때, 감정가 수준에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사 시 내부 상태, 점유 관계, 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 236,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.