나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1757 [1] 서울특별시 강북구 미아동 317-8 엘림테라스뷰 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 성암국제무역고등학교 북동측 인근에 위치하는 공동 주택으로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 미아역(4호선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통사정 은 보통시 됨.

건물의 구조

2016.06.16일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구, 자세한사항별도확인:도시계획과), 지구단위계획구역(변경 입안), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물대장상의 건축물현황도, 외부 관측 및 탐문조사 등을 기준으로 도시하였는바 실제와 다소 상이 할 수 있으므로 경매진행시 참 고하시기 바람.

3) 본건은 위반건축물로 등재되어 있으며, 그 내용은 다음과 같으니 경매진행 및 참여시 참고하시 기 바람.
① 변동일 : 2018.08.01
② 변동내용 및 원인 : 주택과-24948호(2018.8.1)에 따라 위반건축물 표기[5층 무단증축 판넬/ 샤시 13㎡ 무단증축 ]

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1757 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 317-8 엘림테라스뷰 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 394,120,000원

토지면적: 33.05㎡ (약 10.00평)

토지지분: 33.05㎡ (약 10.00평)

건물면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

건물지분: 55.94㎡ (약 16.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 공동담보, 제시외 건물 포함

건축년도: 2016년 6월 16일 사용승인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 성암국제무역고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 미아역(4호선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 신한은행 근저당(2016.08.16.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,008,612,134원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-31

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 미아동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근에 성암국제무역고등학교가 위치해 있어 학생들을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다.

본건 건물 자체도 공동주택 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

본건은 엘림테라스뷰라는 다세대주택 건물 내에 위치하며, 2016년 6월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물에는 난방, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 구조는 집합건축물대장, 외부 관측 및 탐문 조사 등을 기준으로 파악되었으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 5층 무단 증축(판넬/샤시 13㎡)으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 시세 하락 요인이 됩니다.

유동화물건, 공동담보: 채무자의 재정 상태와 관련된 위험이 내포될 수 있습니다.

내부 구조 상이 가능성: 실제 내부 구조가 공부와 다를 경우 수리 및 명도에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 일부 제한사항(가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 미아역 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년에 건축되어 신축 건물은 아니지만 노후도가 심하지 않은 편입니다. 하지만, 5층 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 해결 방안 및 비용을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

양호한 대중교통 접근성 및 주거 환경.

위반건축물 문제를 해결할 경우 시세 상승 여력 존재.

토지/건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 2026년 7월 기준 283,000,000원에서 318,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

건축년도(2016년)와 위반건축물이라는 큰 리스크를 고려할 때, 감정가(394,120,000원)보다는 낮게, 최근 실거래가 상단(318,000,000원)에서도 일정 부분 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

위반건축물로 인한 추후 발생 가능한 비용 및 법적 문제, 시세 하락 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 위반건축물의 시정 비용 및 그로 인한 가치 하락분을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.