나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51350 [1] 서울특별시 광진구 화양동 3-93 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철2·7호선 ""건대입구역"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선·7호선 ""건대입구역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일 2014.06.17)
외벽: 석재붙임 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 주거용(원룸 4개호)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 유사 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택),근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 ""아차산로33길""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히,
도시지역, 준주거지역(당초: 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과에 별도 확인 요함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 주거용(원룸4개호: 201호, 202호, 203호, 204호)로 이용중으로 경매 진행 및 입찰시 관련법 상 위반여부 등은 관할 구청 등에 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 기존 평가전례, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있으니 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
감정평가서상 “공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 주거용(원룸 4개호:201호,202호,203호,204호)로 이용중임”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51350 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 3-93 2층201호

용도: 공부상 근린상가 (현황 주거용 원룸 4개호)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

토지 지분: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물 지분: 32.11㎡ (약 9.72평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

2. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 화양동, 지하철 2·7호선 "건대입구역" 북측 인근.

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·7호선 "건대입구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지: 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 2필지의 유사 세장형 토지로, 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

도로: 본건 서측으로 "아차산로33길"의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 대상임. (말소기준권리: 2020-10-20 분당신용협동조합 근저당권)

본 건은 토지 및 건물 지분 매각 건임.

임차인 현황:

* 강재식: 전입 2022-06-27, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 박근웅: 전입 2022-02-11, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 송용호: 전입 2020-02-21, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 이채은: 전입 2022-02-11, 확정 2022-02-11, 배당신고 2024-03-14, 대항력 없음, 보증금 95,000,000원. (등기부상 주택임차권으로 등재되어 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 약 197,000,000원 (근저당 102,000,000원 + 강제경매 98,958,654원)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 대항력 있는 임차인(송용호) 존재.

주의사항: 본 건은 지분 매각이므로 다른 공유자와의 관계 및 관리 문제에 유의해야 하며, 공유자 우선매수권 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

4. 상권분석

건대입구역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수하며, 상업 및 주거 지역이 혼재하여 배후 수요 확보에 유리한 입지임.

건물은 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(원룸)으로 이용 중으로, 상가 및 주거 임차 수요를 모두 고려할 수 있는 잠재력을 지님.

5. 생활정보

교통: 지하철 2·7호선 건대입구역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의시설: 건대입구역 주변 상업시설, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 교육청의 최종 사항을 반드시 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 공동 관리, 의사 결정 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

대항력 있는 임차인 (송용호): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있음으로 표기되어 있어 실제 계약 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황은 주거용(원룸 4개호)으로 이용 중임. 이는 불법 용도 변경에 해당될 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 발생할 수 있으므로 관할 구청에 위반 여부를 반드시 확인해야 함.

내부 확인 제한: 현장 방문 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠음. 집합건축물대장상 현황도면, 기존 평가 전례, 외부 관찰 등에 의해 작성되었으므로 실제 내부 구조와 상이할 수 있음.

공유자 우선매수권: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 건의 낙찰이 무효화될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 건대입구역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 기본적인 가치는 높다고 판단됨.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(송용호)의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 반드시 요구됨.

특히 임차인 송용호의 실제 계약 관계 및 보증금/차임 미상 문제, 그리고 불법 용도 변경에 따른 법적 문제와 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 확인 후 입찰 여부를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

건대입구역 역세권이라는 탁월한 입지로 인해 향후 시세 상승 잠재력이 기대됨.

상권 및 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수익 창출 가능성을 고려해볼 수 있음.

본 건의 지분을 활용한 비교적 소액으로 투자할 수 있는 기회를 제공함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공부상 용도와 현황 불일치 등 복합적인 위험 요소를 다수 포함하고 있어 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 송 의 실제 계약 조건 및 보증금/차임이 0원인 사유에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 불법 용도 변경에 따른 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가 269,000,000원을 기준으로, 위와 같은 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 1억 9천만원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 잠재적 위험 요소를 반영한 초기 조사 단계에서의 제안이며, 실제 입찰가는 법원 기록, 현장 조사 결과, 공유자 우선 매수권 행사 여부, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.