나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51561 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 북서측 인근에 위치하는 도시형생활주
택(다세대주택) 다성이즈빌 제11층 제1103호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 단독주택,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '강동역'이 소재하는
등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일 : 2021.11.24)

외벽 : 몰탈위페인팅 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차장시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측 방향 및 남동측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제20
25-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장
치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장
상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박종진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51561 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 11층 1103호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

건물면적(전용면적): 17.33㎡ (약 5.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.24)

층수: 11층 (총 12층)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '강동역'이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

* 도로 상태: 본건 건물 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025타경51561)

* 등기부상 권리 내역:

- 소유권보존: 다성건설주식회사 (2021-11-25)

- 소유권이전: 김진형 (2022-03-21, 매매)

- 주택임차권: 박 (252,000,000원, 2022-03-21 전입, 2022-02-07 확정) - 말소 예정으로 등기부 요약에 표시됨.

- 강제경매: 주택도시보증공사 (269,542,081원, 2025-05-30) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-07

* 대항력: 없음 (부동산강제경매 채권자 주택도시보증공사와의 확약서 제출로 대항력 포기)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

* 특이사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박 )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19.자에 제출됨. 이는 본건의 명도에 있어 큰 이점으로 작용할 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있음.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 동신중학교가 소재하여 교육 환경이 좋음.

* 주변 시세 분석:

- 동일 건물(다성이즈빌) 또는 유사 건물들의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2017년 건축된 '다성이즈빌(233-61)'의 경우, 전용면적 25.69㎡가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있음.

- 본건(전용면적 17.33㎡)을 위 시세에 단순 적용하여 면적당 가격으로 환산 시, 17.33㎡ * (300,000,000원 / 25.69㎡) ≈ 202,451,300원 수준으로 추정됨.

- 다만, 본건은 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물이며, 비교 대상 건물(2017년 건축)보다 건축 연도가 4년 앞서므로, 실제 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 12층 건물 내 제11층 제1103호임.

* 사용 승인일: 2021년 11월 24일로 비교적 신축 건물임.

* 설비 내역: 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 기계식 주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 임차인 박 이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 향후 이행 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성 또는 해석의 여지가 있을 수 있음. (매우 낮은 가능성)

* 용도 혼재: 건축물대장상 '업무시설, 도시형생활주택'으로 기재되어 있어, 실제 주거용으로만 사용 시 추후 용도 관련 문제 발생 가능성. (현재는 도시형생활주택으로 이용 중)

* 내부 확인 불가: 현황 조사 시 폐문, 시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 상이할 수 있으므로, 입찰 전 재확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로, 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과상 특이한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 우수함. 감정가는 2억 6,100만원이나, 유사 건물(다성이즈빌)의 최근 실거래가(전용 25.69㎡, 3억원)를 기준으로 면적 환산 시 약 2억 2백만원 수준으로 시세가 형성되어 있음. 다만, 본건이 비교 대상보다 신축이라는 점을 감안하면 시세는 이보다 높을 것으로 판단됨. 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 명도 과정에서의 임차인 관련 법적 리스크가 거의 없다는 점이 가장 큰 장점임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 역세권 소형 주택: 2021년 준공된 건물로 신축이며, 강동역 인근 역세권에 위치하여 소형 주택으로서의 투자 가치가 높음.

* 명도 부담 최소화: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 명도 절차가 간편하고 신속하게 진행될 것으로 예상됨.

* HUG 물건의 안정성: 주택도시보증공사가 채권자로 있어 경매 절차가 안정적으로 진행되며, 관련 업무 처리 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능성을 줄임.

* 주변 개발 호재: 천호동 일대의 지속적인 개발 및 교통망 확충 등은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 261,000,000원

* 시세 분석 기반 예상가: 약 202,451,300원 (면적 기반 단순 환산)

* 신축임을 감안한 시세: 225,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 추정.

* 종합 의견: 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 신축 건물이라는 점과 HUG 물건으로 인한 명도 용이성을 고려할 때, 경쟁이 예상됨.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.