나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51539 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 288-17 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 연립다세대주택, 소규모아파트단지 및 각종 근린생활시설이 있는 주거지대로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 각종 노선시내버스정류장과 지하철7호선 ""중곡역""이
있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 지하 층, 지상5층의 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로 공동주택
(도시형생활주택 단지형다세대8세대)이며 2016.02.25 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 석재 및 벽돌붙임
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 알미늄샷시창호임.

이용상태

주거용(단지형다세대)임.

설비내역

급수위생설비, 난방시설등임

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 완경사지로 공동주택(단지형다세대)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 동측으로 폭약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

부합물(위반건축물:주거용 조립식패녈조24㎡) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함.
위반건축물(주택과-11101:2016.4.6.) 502호 24㎡ 조립식패널조 주거용도 사용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51539 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 288-17, 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 118,800,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.86㎡ (약 4.20평)

건물지분: 13.86㎡ (약 4.20평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평) - 위반건축물 (조립식패널조, 주거용도 사용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 연립다세대주택, 소규모아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 7호선 '중곡역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물 구조 및 설비

건물은 지하 층, 지상 5층의 철근콘크리트구조로, 2016년 2월 25일 사용승인되었습니다.

외벽은 시멘트몰탈 위 석재 및 벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 알루미늄 샷시창호로 마감되었습니다.

급배수위생설비, 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 입지 분석

본 물건은 서울 동북부 지역의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

지하철 7호선 중곡역이 인근에 위치하여 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을구 3번 근저당 (2016.12.14. 농업협동조합자산관리회사, 30,000,000원)

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 박성진

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-12

확정일자: 2016-07-25

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 상, 을구 4번 주택임차권 (박성진, 160,000,000원, 2024-11-01 접수)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임을 의미합니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '을구 4번 임차권 등기 말소: 인수' 표기 간에 상충되는 부분이 있습니다. 일반적으로 보증금 총액이 감정가보다 높고 말소기준권리보다 선순위인 경우, 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 본건의 경우, 임차인의 보증금 1억 6천만원이 감정가 1억 1천 8백 8십만원보다 높으므로, 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부 채권 총액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 1일, 19.93㎡ (약 6.03평) 다세대주택이 24,500만원에 거래되었습니다 (건축년도 2019년). 평당 약 406만원.

- 2026년 7월 1일, 35.85㎡ (약 10.85평) 다세대주택이 25,000만원에 거래되었습니다 (건축년도 2002년). 평당 약 230만원.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 13.86㎡(약 4.20평)에 제시외 24.00㎡(약 7.26평)를 포함하여 실질 사용면적은 약 37.86㎡(약 11.45평)으로 추정됩니다. 건축년도는 2016년입니다.

비교 대상 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가(118,800,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 35.85㎡ (약 10.85평)의 2002년식 다세대주택이 25,000만원(평당 약 230만원)에 거래된 점을 감안할 때, 본건 감정가는 약 1037만원/평 수준으로, 시세와의 괴리가 있습니다.

다만, 본건이 5층에 위치하고 있고 비교 사례의 층수가 명확하지 않아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 용곡초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주거 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 7호선 중곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 문제

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박성진 씨의 보증금 1억 6천만원이 감정가 1억 1천 8백 8십만원보다 높아, 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 사실상 해당 물건을 인수하는 데 있어 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물

건물 제시외 면적 24.00㎡가 조립식패널조로 된 주거용 위반건축물로 확인되었습니다.

이는 향후 건축물 관련 민원 발생, 증축·개축 등 재산권 행사 제한, 담보 대출 등 금융 이용 시 불이익, 그리고 향후 매매 시에도 감가 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 본건의 감정가가 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

6.4. 주변 환경

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 명확하게 파악되지 않았으나, 통상적으로 주거 밀집 지역에 이러한 시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 높은 보증금(1.6억원)이 감정가(1.188억원)를 초과하여 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높은 점, 약 7.26평에 달하는 위반건축물이 존재하는 점은 중대한 리스크 요인입니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 여부는 권리분석에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항이며, 배당이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

위반건축물 문제를 해결하고 임차인과의 원만한 합의가 이루어진다면, 서울 내에서의 실거주 기회를 잡을 수 있습니다.

8.2. 소형 부동산 투자

소형 부동산은 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하며, 지역의 개발 계획 등 호재에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 1억 6천만원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점, 그리고 위반건축물 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 평당 약 230만원 ~ 406만원 수준에서 거래되었음을 감안하면, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

임차인 보증금 인수액을 제외하고, 실거래가 수준을 반영하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

이는 감정가 118,800,000원 대비 매우 낮은 수준이며, 입찰 전 반드시 임차인과의 명확한 협상 및 권리관계 재확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.