나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51327 [1] 서울특별시 강동구 천호동 86-44 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 굽은다리역)이
소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브 4층건 내 제1층 제104호로서,
(사용승인일 : 1992.04.28.)
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 동측으로 노폭 약 6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안
전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51327 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 86-44 1층104호 (신주소: 서울특별시 강동구 천중로35나길 20)

1.3. 용도

연립주택

1.4. 면적

* 토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

* 건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

1.5. 감정가

186,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, '천호중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 접도구역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 163m)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

2.4. 주변환경분석

대상 물건은 학교(천호중학교)와 가까우며, 지하철역이 인접하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 주변으로 다양한 종류의 주거 시설과 상업 시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 강동구 지역은 광역 소각장 등 생활폐기물 처리 시설의 잠재적 입지 논의가 있었던 만큼, 향후 지역 개발 계획 및 환경 정책 변화에 따른 영향을 주시할 필요가 있습니다. 현재 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물등기부요약

* 소유권보존: 1992.06.15 (최석호 외 5명)

* 소유권이전: 2007.11.30 (유순희)

* 소유권이전: 2021.03.05 (문홍주) - 매매

* 근저당권: 2021.07.20 (김다운) - 176,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 2025.04.22 (김다운)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이종훈

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2007.11.06

* 확정일자: 2025.04.01

* 배당신고일자: 2025.06.10

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리및인수여부

말소기준권리인 김다운의 근저당권(2021.07.20.)보다 선순위인 채권은 등기부상 존재하지 않습니다. 임의경매 신청 채권자(김다운) 또한 근저당권자이므로, 경매로 인해 말소될 권리입니다.

임차인 이종훈은 대항력이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나, 매각으로 인해 임차권이 소멸됨을 의미할 수 있습니다.

3.4. 특이사항및주의사항

* 대항력있는 임차인: 이종훈 씨가 존재하며, 대항력이 있으나 인수 보증금은 0원입니다. 임차인의 배당 여부 및 최종 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건 외에 다른 채무자 소유의 다른 물건과 공동으로 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 전체 채무액이나 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후: 1992년 4월 28일 사용승인된 건물로, 건축 연차가 30년 이상 경과하여 건물의 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 천호동은 지하철 5호선 굽은다리역 역세권으로, 인근에 다양한 규모의 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다. 또한, 천호동 일대는 재개발 및 신통기획 추진 구역이 있어 지역 발전에 대한 기대감이 존재합니다. 이는 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 굽은다리역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수

* 교육: 천호중학교 인근 위치, 교육환경보호구역 지정

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 편리

* 주거환경: 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역

6. 잠재적리스크

* 대항력있는 임차인: 비록 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 임차인의 최종 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 장기적으로는 시설 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 인해 추가적인 채무 부담이나 경매 절차상의 복잡성이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철역과 학교가 인접하여 입지 조건이 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 연립주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건축물의 노후화와 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 천호동 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 생활 인프라: 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 발전 가능성: 천호동 일대의 재개발 및 도시정비사업 추진 가능성은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수 보증금이 없는 대항력 있는 임차인으로, 명도 및 권리 인수에 대한 불확실성이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)에서는 유사 물건 대비 현저히 낮은 가격대의 거래 사례가 확인되었으나, 이는 건물의 연식, 면적, 또는 특정 조건 등 직접적인 비교가 어려운 요인이 작용한 것으로 보입니다. 따라서 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 타당합니다.

인수해야 할 보증금이 없고, 역세권이라는 장점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.