나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51378 [1] 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 5층520호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""장한평역(5호선)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위에는 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(장한평역:5호선)이
소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제520호로서,
(사용승인일:2016.07.18)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 1개호(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔),
업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북측으로 노폭 약20M, 약8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 도로(20
19-11-28)(접합), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 천은주)로부터 2026.07.01.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51378 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 5층520호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.95㎡ (약 6.63평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 권리관계

말소기준권리: 2023-09-20 롯데캐피탈주식회사 가압류 (금11,133,424원)

본 경매 개시 결정일: 2025-04-29 (사건번호: 2025타경51378)

등기부 채권 총액: 156,133,424원

2.3. 감정평가 요약

본건 감정가는 135,000,000원이며, 건물 사용승인일은 2016년 7월 18일입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

2.4. 특이사항

* 대항력있는임차인 존재 가능성 (단, HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 정보 확인

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동에 위치하며, 인근에 장한평역(5호선)이 소재합니다.

주위 환경은 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상황으로는 남동측 및 북측으로 각각 노폭 약 20M, 약 8M의 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제520호로서, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

내부에는 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권이전(갑3) 및 가압류(갑4, 롯데캐피탈), 강제경매(갑5, 주택도시보증공사) 등이 등기되어 있습니다.

신탁등기말소(갑2) 기록도 있습니다.

주택임차권(을3, 천은주)은 말소되었습니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임차인 천 )

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-29

확정일자: 2021-11-09

배당신고일자: 2024-01-04

권리분석 상 대항력: 없음

4.3. 인수되는 권리 및 보증금

본건은 말소기준권리(롯데캐피탈 가압류)보다 후순위의 권리들이 존재하며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 천 )로부터 2026.07.01. 제출된 확약서 내용에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한 상태입니다.

주택임차권(을3) 또한 말소되었으며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

본건이 위치한 용답동 지역은 장한평역을 중심으로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

역세권 오피스텔로서 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

본건은 2016년에 사용승인된 서희스타힐스리버파크에 속해 있습니다.

반경 내 편의시설, 병원, 학교 등 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 포기 확약서 제출에도 불구하고, 임차인과의 관련 법률관계 또는 HUG와의 처리 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 매우 낮게 존재할 수 있습니다.

* 임차인 현황 상 '대항력 있는 임차인'으로 표기되어 있으나, 등기부등본상 주택임차권이 말소되고 HUG 확약서가 제출된 점을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행하는 강제 경매 물건으로, 서울 성동구 용답동의 역세권 오피스텔입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액이 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

임차인 관련 권리관계가 정리되어 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 임차인 관련 특이사항을 면밀히 확인하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 상업 및 업무시설이 발달해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 기대됩니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계 분석이 상대적으로 용이합니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 면적(21.95㎡)과 유사한 오피스텔의 거래가는 12,000만원에서 13,700만원 사이로 나타납니다.

감정평가액은 13,500만원으로, 이는 최근 최고가 수준과 유사합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

현 시세 및 경매 동향을 고려했을 때, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.