나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51213 [1] 서울특별시 송파구 마천동 600 송파 파크데일 5단지 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 ""마천역"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트 및 도시형생활주택, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2019. 11. 7. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 22m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분건물은 구 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택임

물건 비고

토지임대부 분양주택으로 해당 토지의 소유자는 서울주택도시공사이고, 토지임대료는 2025. 4. 현재 매월 117,920원(보증금 없음)
건물의 양수인은 토지임대차계약을 승계함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51213 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 600 송파 파크데일 5단지 3층301호

건물용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

사용승인일: 2019년 11월 7일

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 특이사항으로 건물만 매각 명시)

매각물건: 건물만 매각 (특수물건정보)

1.3. 면적 및 가격 정보

토지면적: 953.80㎡ (약 288.52평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 59.51㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.51㎡

감정가: 622,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "마천역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 도시형생활주택, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 마천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형으로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 노폭 약 22m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 등 규제 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역), 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도로 사용되는 부지)에도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존 등기자는 서울주택도시공사이며, 이후 조훈영에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 5월 19일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 300,000,000원)입니다.

이후 다수의 가압류 (신한카드, 우리금융캐피탈, 서민금융진흥원, 케이비국민카드, 우리은행)가 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이며 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

경매개시결정 등기는 2025년 4월 3일 오케이에프앤아이대부 (채권액 304,167,976원)에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당 (2022.05.19.)

등기부채권 총액 (말소기준권리 및 후순위 채권 합계): 약 397,503,895원

3.3. 특이사항 (토지임대부)

본건은 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택입니다.

이로 인해 해당 토지의 소유자는 서울주택도시공사이며, 건물 양수인은 토지임대차계약을 승계해야 합니다.

현재 (2025년 4월 기준) 토지 임대료는 매월 117,920원이며, 별도의 보증금은 없습니다.

매각물건은 건물만 매각되며, 토지 지분은 매각 대상이 아닙니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 마천동 일대는 아파트 단지와 함께 도시형생활주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

마천역 (지하철 5호선)을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (대공방어협조구역)에 포함되어 있어 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 임대부 분양 주택의 특성

가장 큰 리스크는 토지 임대부 분양 주택이라는 점입니다. 건물만 취득하므로 토지에 대한 소유권이 없으며, 매월 토지 임대료를 지속적으로 납부해야 합니다. 임대료는 향후 인상될 가능성이 있으며, 토지임대차 계약 갱신에 따른 불확실성도 존재합니다.

5.2. 건물만 매각의 의미

건물만 매각되므로, 토지 소유권 없이 건물 소유권만을 취득하게 됩니다. 토지 사용 권한은 전적으로 승계받는 토지 임대차 계약에 의존하므로, 토지주와의 관계가 중요합니다.

5.3. 토지 거래 계약 허가 구역

토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 용도 변경이나 재건축 등 토지 이용에 있어 관련 규제를 확인해야 할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 장점

송파구 마천동 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 신축 건물

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮고 주거 환경이 쾌적합니다.

6.3. 합리적인 토지 임대료

보증금 없이 월 117,920원의 토지 임대료는, 토지임대부 주택이라는 점을 감안할 때 상대적으로 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 송파구 마천동에 위치한 송파 파크데일 5단지 내 도시형생활주택으로, 2019년에 사용승인된 신축 건물입니다. 마천역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

7.2. 주요 특징 및 고려사항

본건의 가장 큰 특징은 '토지임대부 분양주택'이며, 건물만 매각된다는 점입니다. 따라서 매수인은 토지를 소유하지 못하며, 서울주택도시공사로부터 토지를 임차하여 사용해야 하고 월 임대료를 지속적으로 납부해야 합니다. 이는 일반적인 부동산 매수와 달리 장기간의 고정 비용 발생 및 토지 소유권 부재라는 중대한 고려사항을 안고 있습니다. 감정가 6억 2천만원은 토지임대료 부담과 건물만 매각되는 특수성을 감안하여 신중하게 접근해야 할 가격입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 및 평가

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(3,400만원 ~ 11,500만원)는 본건(59.51㎡, 감정가 622,000,000원)과 건물 유형, 시점, 단지 규모 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 '송파 파크데일 5단지'라는 특정 아파트 단지 내 도시형생활주택이며, 신축 연식임을 감안하면 감정가 6.22억원이 완전히 비합리적이라고 보기는 어렵습니다. 그러나 토지임대부라는 특수성으로 인해, 일반 아파트의 시세 적용은 불가합니다. 매수인은 건물 가치와 함께 미래의 토지 사용 권리 가치, 그리고 월 117,920원의 토지 임대료 부담을 종합적으로 고려해야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

토지임대료(연간 약 141만원) 부담과 건물만 매각되는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 일반적인 경매 물건과 달리, 토지임대부 주택은 건물 자체의 가치와 장래의 자산 가치 상승 가능성에 더 집중해야 합니다.

감정가의 70~80% 수준을 기본 범위로 하되, 입지적 장점과 신축 연식을 고려하여 조정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 4억 8천만원 ~ 5억 8천만원.

실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 향후 개발 가능성, 경쟁률 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.