나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51489 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-166 신성그린빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""신사1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""응암역(6호선)
""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(철근콘크리트)지붕 지상9층 건물 내 제4층 제
402호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨""내부구조도""등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 완경사의 정방형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시
설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공
부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상
평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51489 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-166 신성그린빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

면적:

* 토지: 10.77㎡ (약 3.26평)

* 건물: 24.49㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 내 특별한 주의사항 없음)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

토지 이용: 인접 필지 대비 완경사의 정방형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지는 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경51489) 등기부채권 총액: 250,000,000원입니다.

등기부 현황:

* 갑1 (2019-07-08): 소유권보존 (김홍근 외 1명)

* 갑2 (2020-02-07): 공유자전원지분전부이전 (이미라) - 매매

* 을3 (2023-11-10): 주택임차권 (곽민경, 250,000,000원) - 말소 처리되었습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 측에서 제출한 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주기로 한 조건이 반영된 것으로 보입니다.

* 갑3 (2025-05-29): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (곽민경)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서가 제출되어 대항력이 포기되고 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 임재강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-08-13

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 20,000,000원이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (곽민경 임차인 관련 권리가 말소 처리되었으므로, 임재강 임차인의 보증금 20,000,000원만이 잠재적 인수 보증금으로 고려됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권에 대한 언급이 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공원, 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가 지역으로 형성되어 있습니다. 대상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 토지이용계획상 준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 신사1동 주민센터가 인근에 위치하여 지역 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 6호선 응암역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 주변에 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임재강 임차인은 2024년 3월 25일 전입 신고를 마치고 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부상 내용과 실제 현황이 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

건축물 현황도와의 차이 가능성: 첨부된 건축물 현황도 상의 평면도가 실제와 다를 수 있으므로, 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한사항이 존재합니다.

HUG 인수조건 변경 관련: 곽민경 임차인에 대한 HUG 측의 확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 조건이 확정되었으나, 관련 서류 및 절차에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동 역세권(6호선 응암역)에 위치한 소형 다세대주택입니다. 감정가는 229,000,000원이나, 건물 면적이 24.49㎡로 비교적 작으며, 제공된 주변 시세 자료와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인(임재강)이 존재하여 20,000,000원의 보증금 인수 위험이 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가했던 점은 향후 명도 및 리모델링 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 역세권(6호선 응암역)에 위치한 소형 다세대주택으로, 투자 접근성이 양호합니다.

신사1동 주민센터 인근 지역에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경이 안정적인 주택가로 형성되어 있어 주거 목적의 투자에도 적합합니다.

HUG 관련 임차인(곽민경)의 대항력이 포기 및 말소 처리됨에 따라, 해당 임차인 관련 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 400만원에서 470만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

대상 물건의 전용면적 24.49㎡(약 7.41평) 기준으로 산출한 시장 가격은 약 102,858,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 감정가가 다소 높게 산정되었을 가능성을 시사합니다.

또한, 대항력 있는 임차인 임재강의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담으로 고려됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외하고 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다:

예상 입찰가: 209,000,000원 (감정가 229,000,000원 - 잠재적 인수 보증금 20,000,000원)

이는 보수적인 추정이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 협상, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.