나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51495 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""연희IC"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 상가 및 주
택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2014.07.04),

외벽: 인조석 및 드라이비트 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방겸 주방, 화장실, 베란다, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택(도시형생활주택 원룸형))
및 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구
역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 본건 기호가 집합건축물대장(전유부, 갑) 건축물현황도 상 베란다 부분에
제시외건물(기호㉠)이 소재하는바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의
시정명령 소지가 있는바 경매 참여시 유의하시기바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51495 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 133,960,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.105㎡ (약 2.45평)

건물면적: 13.31㎡ (약 4.03평)

건물 제시외면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희IC" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재된 상가 및 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로 접면: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법(가로구역별 최고높이 제한), 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역), 수도권정비계획법(과밀억제권역), 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 주변 환경: 연희동은 대학가와 주택가가 혼합된 지역으로, 인근에 산책로 및 공원(안산 등)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 연세대, 홍익대 등 주요 대학이 인근에 위치하여 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 최유영 귀하의 근저당권(을6)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (을6, 2021-11-19): 최유영, 52,500,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을7, 2023-10-16): 김태연, 136,000,000원 (인수)

* 가압류 (갑10, 2023-08-03): 경기신용보증재단, 79,881,253원 (말소)

* 압류 (갑11, 2025-03-12): 구리세무서장 (말소)

* 강제경매 (갑12, 2025-05-29): 김태연, 136,000,000원 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태연 (김 )

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 15일

* 확정일자: 2021년 06월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본 및 물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권 (김태연, 136,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 268,381,253원입니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택 원룸형) 및 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소)로 복합 사용되고 있습니다.

* 주변 건물 유형: 본건 소재지는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 지역 특성: 연희동은 비교적 젊은층의 유동인구가 많고, 대학가 인근의 특성상 원룸 등 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 건물 구조 및 사용승인일: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2014년 7월 4일에 사용승인이 완료되었습니다. 본건은 지상 6층 건물 중 5층 502호입니다.

* 이용 상태: 본건은 방 겸 주방, 화장실, 베란다, 현관 등으로 구성된 원룸형 주거 공간으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: 연희초등학교, 연희중학교, 명지중학교, 명지고등학교 등이 인근에 위치하며, 연세대학교, 홍익대학교 등 대학교도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김태연(김 ) 씨의 보증금 136,000,000원입니다. 이 금액은 감정가를 상회하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 전유부상 베란다 부분에 제시외 건물(기호㉠)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거나 원상복구 등의 시정명령이 내려질 수 있는 잠재적 문제입니다.

* 매우 작은 전용면적: 본건의 전용면적은 건물 13.31㎡(약 4.03평)로 매우 작습니다. 이는 일반적인 주거 목적이나 투자 목적을 고려할 때 활용도 및 환금성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임차권 등이 설정되어 있어 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 인수되는 임차권이 가장 큰 영향을 미칩니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 역세권(간접적) 및 대학가 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 비교적 최근인 2014년에 사용승인된 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금(136,000,000원)이 감정가를 초과하고 있으며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생함을 의미하며, 물건의 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 매우 작은 전용면적과 제시외 건물로 인한 행정적 리스크도 존재합니다. 주변 시세 정보는 본건과 면적 및 종류(다세대주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 소액으로 서울 시내 중심부 접근성 좋은 지역 투자 가능성: 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 상대적으로 낮은 초기 낙찰가로 서울 중심부 접근성이 좋은 지역에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 대학가 인근 임대수요: 인근 대학가로 인한 꾸준한 소형 주거 공간 수요를 고려할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 연희동은 주거지로서의 쾌적함과 도심 접근성을 겸비한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 136,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가 133,960,000원보다 높은 금액입니다. 따라서, 낙찰가가 보증금 인수 금액의 일부를 회수하지 못할 경우, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

임차인의 보증금 인수 금액을 제외하고, 본건 건물의 실질적인 가치와 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

* 산정 근거:

* 감정가: 133,960,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능성 높음): 136,000,000원

* 주변 유사 물건 시세는 있으나, 본건과 면적 및 종류(도시형생활주택 vs 다세대)에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 매우 작은 전용면적과 제시외 건물 등의 위험 요소를 고려하여 감정가의 약 85%~93% 수준으로 보수적으로 산정하였습니다.

* 만약 본건이 125,000,000원에 낙찰될 경우, 낙찰 대금이 채권자에게 배당되고 임차인의 보증금(136,000,000원) 중 일부(11,000,000원)는 매수인이 추가로 부담하게 될 수 있습니다. 최종적인 인수 금액은 배당 결과에 따라 변동됩니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.