나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51495 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51495 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51495
• 주소: 서울특별시 서대문구 연희로 81-19, 5층502호
• 용도: 도시형생활주택

서울서부지방법원 경매7계 2025타경51495 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로 81-19, 5층502호 | 감정가: 133,960,000원 | 최저가: 107,168,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51495 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51495 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 133,960,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지 지분: 8.105㎡ (약 2.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 13.31㎡ (약 4.03평)

건물 지분: 13.31㎡ (약 4.03평)

건물 제시외면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 제시외 건물 포함 (주의사항)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희IC" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재된 상가 및 주택지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 연희동은 지하철역이 직접적으로 인접해 있지 않지만, 안정적인 주거 인구와 높은 소비력을 바탕으로 견고한 생활형 상권을 형성하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 경매 구분상 강제경매이므로 법원의 강제집행 절차에 따라 진행됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반적으로 경매 물건은 낙찰 후 기존의 임차인, 근저당, 가압류 등의 권리가 말소되거나 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 말소기준권리 및 인수주의 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 제시외 건물은 매각물건에 포함되어 있으므로, 이에 대한 법적 효력 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

연희동 상권은 대형 프랜차이즈보다는 감성적인 소규모 매장이 주를 이루는 특징을 보입니다. '연희맛길'과 같은 골목 상권은 SNS에서 '연희동 감성'의 거리로 알려져 있으며, 카페, 디저트 가게, 분위기 좋은 식당 등이 밀집해 있습니다. 가격보다는 분위기와 콘셉트를 중시하는 소비자층이 많아, 비교적 적은 유동 인구로도 안정적인 매출을 유지하는 구조를 가지고 있습니다. 연희동의 월평균 소득 수준은 7분위(최고 375만원)로 중상위 소득층이 많으며, 점포당 월평균 매출도 인근 지역보다 높은 편입니다. 본건 소재지인 연희동 193-18번지 인근은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 주거 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울연희초등학교에서 도보 약 5분(619m) 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통으로는 인근 연희교차로 정류소를 통해 다양한 노선 버스를 이용할 수 있으며, 도보 약 2분(130m) 거리에 위치합니다. 서울 내 주요 지역으로의 접근성은 버스를 이용하면 무난할 것으로 판단됩니다. 주변에 음식점, 카페, 마트, 편의점 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 '제시외 건물 포함'이라는 점입니다. 건축물현황도 상 베란다 부분에 제시외건물(기호㉠)이 소재하고 있어, 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령이 내려질 소지가 있습니다. 따라서 입찰 참여 시 이 부분에 대한 잠재적 비용 및 행정적 부담을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동의 상가 및 주택지대에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)입니다. 2014년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 연희동 특유의 감성적인 상권과 안정적인 주거 인구를 바탕으로 주거용 또는 소형 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 제시외 건물로 인한 법적 리스크와 임대 관계 불확실성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지 : 연희동이라는 지역적 특성으로 인한 감성 상권 및 주거 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건물 상태 : 2014년 준공 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 설비(개별난방, 위생, 급배수, 승강기)가 갖춰져 있습니다.

* 소액 투자 : 감정가 1억 3천만원대로 비교적 소액으로 투자가 가능하여, 신규 투자자에게 접근성이 좋습니다.

* 잠재 가치 : 연희동 지역의 지속적인 발전 가능성과 주거 및 상업 시설의 복합적인 이용 가치를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주의사항 : 제시외 건물로 인한 추가 비용 발생 가능성과 명도 협상 등 실제 명도 절차에 대한 충분한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계