나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51512 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 13층1302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""신사1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하였으며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2020.10.20.)
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외, 동측으로 4미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호 : 서울서부지방법원 2025타경51512 (1)

소재지 : 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 13층1302호

용도 : 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 복합 용도)

감정가 : 268,000,000원

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 한OOOOOOO

1.2. 상세 내역

토지 면적 : 7.93㎡ (약 2.39평)

토지 제시외 면적 : 0.00㎡

건물 면적 : 28.88㎡ (약 8.73평)

건물 제시외 면적 : 0.00㎡

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일 : 2020.10.20

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 주변은 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided Info]

건물명은 SM벨리체이며, 2020년에 건축된 건물입니다.

신사1동 주민센터 남서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: Provided Info]

본건의 북측에는 봉산이라는 작은 산이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: Provided Info]

지하철 6호선 새절역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 서울 도심으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인 필요)에 해당합니다. [cite: Provided Info]

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 속해 있습니다. [cite: Provided Info]

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

말소기준권리(이용현 가압류, 2023.12.21 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided Info]

임차인 이용현은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원입니다. [cite: Provided Info]

한국주택금융공사는 최정윤의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이나, 물건명세서상 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다. [cite: Provided Info]

3.2. 임차인 분석

* 임차인 : 이

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2024-04-25

대항력 : 없음

비고 :

* 임차인 : 한국주택금융공사 (최정윤 채권 양수)

보증금 : 268,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-11-23

확정일자 : 2021-10-21

배당신고일자 : 2023-12-08

대항력 : 없음

비고 : 물건명세서상, 본 물건의 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (한국주택금융공사에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약서 제출)

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액 : 377,787,633원 [cite: Provided Info]

- 소유권보존: SM종건주식회사 (2020-10-29)

- 소유권이전: 한금주 (2021-11-24)

- 주택임차권: 최정윤 (2023-12-08 접수, 말소) (채권 양수: 한국주택금융공사)

- 가압류: 이용현 (2023-12-21 접수, 말소) (말소기준권리)

- 압류: 강서세무서장 (2024-01-19 접수, 말소)

- 압류: 서울특별시 (2024-02-01 접수, 말소)

- 가압류: 우리금융캐피탈 (2024-12-23 접수, 말소)

- 가압류: 서울신용보증재단 (2025-01-13 접수, 말소)

- 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-05-29 접수, 말소)

3.4. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 이용현의 가압류 (2023.12.21 접수) [cite: Provided Info]

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위에 있는 등기된 권리는 현재까지 확인된 바 없으며, 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. [cite: Provided Info]

특히, 한국주택금융공사가 양수한 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. [cite: Provided Info]

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건이 위치한 SM벨리체 건물은 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

주변은 다가구, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. [cite: Provided Info]

4.2. 주변 거래 시세

주변의 다세대 주택 매매 사례들을 살펴보면, 2026년 5월 기준 43.53㎡~82.37㎡ 면적의 주택이 20000만원 ~ 39000만원 범위에서 거래되었습니다. [cite: Provided JSONs]

이는 주로 1990년대~2000년대 초반에 건축된 건물들의 거래가이며, 본건(SM벨리체, 2020년 건축)은 신축 건물이라는 점에서 차이가 있습니다.

SM벨리체 건물 자체의 최근 거래 사례는 2026년 7월에 255,000,000원에 실거래가 기록이 있습니다.

감정가 268,000,000원은 신축 건물이라는 점과 복합 용도(업무시설, 도시형생활주택)를 고려했을 때, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물이며, 본건은 13층 중 1302호입니다. [cite: Provided Info, 4]

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있으며, 도시가스 난방 방식입니다. [cite: Provided Info]

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. [cite: Provided Info]

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 서울상신초등학교, 서울서신초등학교, 서울신사초등학교, 상신중학교, 숭실중학교, 숭실고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 버스 정류장이 인접해 있으며, 지하철 6호선 새절역 접근성이 좋습니다. [cite: Provided Info, 3]

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 마트, 편의점 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: Provided Info, 6]

* 여가 시설: 불광천이 인접해 있어 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 'HF 인수조건 변경' 및 '공동담보' 물건으로 분류됩니다. [cite: Provided Info]

'HF 인수조건 변경'은 한국주택금융공사가 신청 채권자로서 최정윤의 임차보증금반환채권을 양수하였으나, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 사항을 의미합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음을 명확히 합니다. [cite: Provided Info]

'공동담보'는 본 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 담보로 제공되었음을 의미하며, 이는 경매 절차 자체에 직접적인 위험 요소는 아니나, 채권 관계의 복잡성을 시사합니다. [cite: Provided Info]

감정평가서상 "내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람" 및 "내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의"하라는 문구는 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인해야 함을 시사합니다. [cite: Provided Info]

6.2. 미상 정보

임대 관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다. [cite: Provided Info]

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 SM벨리체 건물 내 도시형생활주택(복합 용도)입니다. 2020년에 건축되어 비교적 신축이며, 교통, 학군, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. [cite: Provided Info, 3, 4]

권리분석상, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 관련 인수되는 보증금 또한 없습니다. [cite: Provided Info]

다만, 'HF 인수조건 변경' 사항은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요인이지만, 이에 대한 법적 효력 및 해석은 관련 전문가와 반드시 재확인해야 합니다.

업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설의 복합 용도라는 점은 임대 수익률 및 향후 가치 상승 가능성을 다각적으로 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 은평구 신사동의 주거 및 상업 인프라 접근성이 좋음. [cite: Provided Info, 3]

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담 적음.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 매수인의 인수 부담 적음. [cite: Provided Info]

* 복합 용도: 도시형생활주택 외 업무시설, 근린생활시설로 활용 가능성이 있어 임대 수익 다각화 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 268,000,000원을 기준으로, 주변 신축 건물 및 유사 용도의 시세, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 매각으로 인해 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

신중한 접근을 권장하며, 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 최근 시장 동향 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.