나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51248 [1] 서울특별시 송파구 거여동 24-3 지하층01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호 1, 2
본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울영풍초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

- 일련번호 1, 2
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(거여역) 등이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

- 일련번호 1
철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 내 지하층 01호로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

- 일련번호 2
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

- 일련번호 1, 2
본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

- 일련번호 1, 2
가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 일련번호 1, 2
본건 소재 토지는 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 일련번호 1, 2
본건 소재 토지는 세로한면에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지)).


- 일련번호 2
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

서울동부지방법원 2025타경51248 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 송파구 거여동 24-3 지하층01호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.감정가

325,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물면적: 57.51㎡ (약 17.40평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

종로중부새마을금고

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울영풍초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 거여역 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

1.2. 3.도로상태

본건 소재 토지는 세로 한면에 접하며, 도로 상태는 보통임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2024년 3월 19일 접수된 종로중부새마을금고 근저당권(240,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 410,000,000원 (근저당 240,000,000원 + 가압류 170,000,000원)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 물건명세서 확인이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

1.4. 2.최근 실거래가 분석

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대/연립 주택은 2026년 7월 기준으로 115,000,000원(52.57㎡)에서 130,000,000원(59.82㎡) 사이에서 거래되었습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 교육시설

본건 인근에 서울영풍초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 2.편의시설 및 교통

근린생활시설 이용이 편리하며, 지하철 5호선 거여역 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 좋음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.감정가와 실거래가 격차

본건 감정가는 325,000,000원이지만, 최근 실거래가는 115,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 약 2배 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 시장 가격 변동, 감정 시점의 오류, 또는 비교 대상 물건의 차이 등 여러 원인으로 발생할 수 있으므로, 입찰 시 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 2.토지 이용 계획 상 규제

본건 소재 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가 대상 규제가 적용됩니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.). 또한, 일련번호 1(지하층)은 제2종일반주거지역, 일련번호 2(3층)는 제3종일반주거지역으로 상이하게 지정되어 있습니다.

1.6. 3.건축물 노후화

제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 건물은 1993년에 준공되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 거여동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 감정가(325,000,000원)와 최근 실거래가(115,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 현저한 격차는 투자 결정에 있어 가장 큰 위험 요인입니다. 이로 인해 시장 가격에 근접한 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있으나, 감정가 기준으로 경매가 진행될 경우 상당한 손실이 예상됩니다. 토지 이용 계획상의 규제 사항 또한 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 내 우수한 입지: 강남 접근성이 양호하며, 거여역 도보 이용 가능한 더블 역세권 입지.

* 주변 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 감정가와 실거래가의 큰 격차로 인해 시장 가격 이하로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

* 서울영풍초등학교 학군: 안정적인 학군으로 인한 지속적인 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 325,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (2026년 7월): 115,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본건 면적(57.51㎡, 약 17.40평) 기준, 최근 실거래가 평균(약 700만원/평) 적용 시 예상 시장가: 약 121,800,000원.

가장 높은 최근 실거래가(130,000,000원)와 잠재적 시세 상승 여력을 고려하여, 보수적으로 135,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이 예상 입찰가는 현재 파악된 시장 가격을 기반으로 하며, 감정가와 큰 차이가 있으므로 실제 경매 진행 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.