나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51242 [1] 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 2층 210호 도시형생활주택 경매

서울특별시 성동구 살곶이길 146 한양마이라움, 2층 210호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51242(서울동부지방법원 경매1계). 감정가 168,000,000원, 최저가 107,520,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51242 [1]
소재지	서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 2층 210호
도로명주소	서울특별시 성동구 살곶이길 146 한양마이라움, 2층 210호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.27
관할법원	서울동부지방법원 경매1계 (02-2204-2405(구내:2405))
이용제한	대공방어협조구역, (저촉)교육환경보호구역, 교육환경보호구역, (저촉)절대보호구역, 도시지역, (접함)도로, (접함)학교, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)정비구역기타, 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, (접함)건축허가·착공제한지역, (접함)토지거래계약에관한허가구역

서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 2층 210호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.58㎡ (3.81평)
건물면적	17.99㎡ (5.44평)

금액

감정가	168,000,000원
최저가	107,520,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	10,752,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.20	168,000,000원	유찰
2차	2026.06.08	134,400,000원	유찰
3차	2026.07.27	107,520,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""서울사근초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 용답역(2호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제210호로서,
(사용승인일 : 2018.02.20)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태: 도시형생활주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 중로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2019-09-11)(접합), 도로(접합) 교육환경보호
구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 등 미상임.

- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51242 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 2층 210호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

사용승인일: 2018.02.20

1.3. 면적 및 면적 비율

토지면적: 12.58㎡ (약 3.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 17.99㎡ (약 5.44평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 평가

감정가: 168,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 "서울사근초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 용답역(2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로 중로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 2024.03.15. 접수 제42847호 주택임차권 (인수 대상)

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 갑3)

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경51242, 2025.04.03. 접수)

인수되는 권리:

* 을3: 주택임차권 (권리자: 박진희, 금액: 162,750,000원, 인수 조건)

* 전입/확정일자: 2018.03.13

* 배당신고일자: 2024.03.15

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박진희)

* 보증금: 162,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-13

* 확정일자: 2018-03-13

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

사근동 지역은 서울숲 및 강남 접근성이 양호하며, 지속적인 개발 잠재력을 가진 지역입니다. 본건이 위치한 한양마이라움은 2018년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 시세 동향 (참고: 제공된 JSON 데이터는 '왕십리씨티빌', '(291-22)' 등 본건과 다른 건물/연식의 정보를 포함하고 있습니다.)

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공된 '왕십리씨티빌'(약 29~29.7㎡)이 2026년 4월 52,300,000원 ~ 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 2003년 준공된 ' (291-22)' (약 46.1㎡)가 2026년 6월 43,500,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(전용면적)은 17.99㎡이며, 감정가는 168,000,000원입니다. 이는 공급면적당 약 934만원/㎡으로, 최근 거래 사례와 직접적인 비교는 어려우나, 유사 지역의 최근 거래 시세를 고려할 때 전반적인 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울사근초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 용답역(2호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 설비

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 주택임차인 박진희 씨의 보증금 162,750,000원이 매각 후에도 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 금액만큼의 부담을 추가로 안게 됨을 의미합니다.

6.2. 내부 상태

감정평가서 요약에 따르면, '내부구조도'는 외부 관찰 등으로 작성되었으며, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도심 내에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 도시형생활주택입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 서울숲 등 녹지 공간 접근성도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 선순위 임차인의 보증금 162,750,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 사실상 부동산의 감정가액에 육박하는 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(용답역) 및 서울숲 인근의 입지적 장점.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 점.

* 주변 지역의 지속적인 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정합니다. 감정가 168,000,000원에서 인수 보증금 162,750,000원을 제외하면, 실질적으로 추가 부담 가능한 금액은 5,250,000원입니다.

인수되는 보증금액이 감정가액과 거의 같기 때문에, 리스크를 감안한 투자 수익률을 확보하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 168,000,000원

* 인수 보증금: 162,750,000원

* 실질적 가용 금액 (감정가 - 인수 보증금): 5,250,000원

보수적인 관점에서, 투자 수익률 10%를 가정하고 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 4,700,000원 ~ 5,000,000원 수준으로 매우 낮게 형성될 수 있습니다. 이는 본건의 낙찰 가능성이 매우 낮거나, 또는 인수 보증금 이상의 가치를 인정받기 어려운 상황임을 시사합니다.

10. 주변 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 해당 지역의 개발 제한 사항이지 혐오시설과는 다릅니다.

11. 추가 고려사항

* 임대차 관계 등 미상인 부분은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.1. 물건 기본정보