나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51252 [1] 서울특별시 마포구 망원동 523 마포월드컵제이스카이아파트 지1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""마포구청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ""마포구청역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상15층 건 중 제지1층 제103호, 제104호, 제105호로서, (사용승인일 : 2021.12.16)

외벽 : 석재붙임 및 벽돌타일 마감 등,
내부 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 1)~3) 일괄하여 근린생활시설(""Bbang Ssaem Coffee & Bakery""로 표기된 상태)로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 왕복7차선 도로, 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 대상물건은 집합건축물대장상 ""지1층""으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 대상물건 서측 및 북측 접면도로 기준으로 현황 지상 1층에 소재하고 있습니다.

- 출입문에는 ""카페 오픈(2月 중순)"" 및 ""내부 수리중"" 안내가 붙어있고, 내부는 인테리어 공사 중단 상태인 것으로 조사되었습니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.감정서 및 현황조사서에 의하면 이 사건 목적물 지1층103호,지1층104호,지1층105호는 구분경계 없이 연달아 붙어 있어 하나의 호실로 보이며, 경계표지 및 건물번호 표시가 부착되어 있지 아니하여 목적물의 경계를 정확하게 특정하기 곤란한 상태로 보인다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51252 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 망원동 523, 마포월드컵제이스카이아파트 지1층 103호

용도: 근린상가

건물: 마포월드컵제이스카이아파트 (지하 1층, 지상 15층), 사용승인일 2021년 12월 16일

감정가: 3,830,000,000원

토지 면적: 69.74㎡ (약 21.1평)

건물 면적: 174.69㎡ (약 52.8평) (근린상가 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

주요 권리 관계: 광주은행 근저당(을1, 36억원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 마포구청 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 특징: 마포월드컵제이스카이아파트 건물 내에 위치하며, 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나 현황은 서측 및 북측 도로 기준으로 지상 1층에 소재합니다.

3. 권리분석

권리 요약:

말소기준권리: 을1 근저당 (광주은행, 2024.05.03.)

경매개시결정: 갑5 임의경매 (광주은행, 2025.04.04.)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (을1, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)

소멸되지 않는 권리: 지상권 (감정서상 별도 기재 내용 없음, 확인 필요).

등기부 현황:

을1: 광주은행 근저당 3,600,000,000원 (말소기준)

갑5: 광주은행 임의경매

갑6: 홍동재 외 1명 소유권 이전 (상속)

갑7, 갑8, 갑9, 갑10: 마포구 및 마포세무서의 압류 (소유권 지분)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

(주의) 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 현황 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 주변 아파트 단지 및 주택가 수요를 기반으로 합니다.

물건 이용 현황: 본건(지1층 103, 104, 105호 일괄)은 현재 "Bbang Ssaem Coffee & Bakery" 상호로 이용 중이며, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 마포구청, 다양한 근린생활시설, 주거 단지 등이 인접해 있습니다.

편의시설: 차량 접근성과 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

구분 경계 불명확: 지1층 103호, 104호, 105호가 구분 경계 없이 연달아 붙어 있어 하나의 호실처럼 보이며, 경계 표지 및 건물 번호가 없어 정확한 경계 특정에 어려움이 있습니다. 이는 향후 분쟁 소지 또는 활용상의 제약이 될 수 있습니다.

내부 공사 중단: 현재 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로, 사용을 위해서는 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와 현황 불일치: 공부상 지하 1층이나 현황은 지상 1층에 소재하여, 실제 이용 시점에서의 가치 평가 및 관리에 유의해야 합니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수할 임차인이 없을 것으로 예상되나, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 사용 현황을 파악해야 합니다.

토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 상가 건물로, 마포구청역 인근의 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

지하 1층 103호, 104호, 105호가 일괄 매각되며, 현재 내부 공사가 중단된 "Bbang Ssaem Coffee & Bakery" 자리로 파악됩니다.

경계가 불명확하고 내부 공사가 중단된 점, 공부와 현황이 다른 점 등은 리스크 요인이지만, 이러한 점들이 적절히 해소될 경우 투자 가치를 높일 수 있습니다.

권리 관계는 매우 명확하여 인수되는 권리가 없으므로, 명확한 권리 분석 하에 접근이 가능합니다.

8. 투자 포인트

마포구청역 도보 이용 가능한 역세권 입지

비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

3개 호실 통합 사용으로 넓은 면적 (174.69㎡)

주변 주거 및 상업 시설 밀집으로 인한 잠재적 수요

권리관계 명확 (모든 권리 소멸 예정)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 38억 3천만원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 유사 물건 시세, 향후 공사 비용, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수할 보증금이 없으며 임대 관계가 미상이므로, 향후 임대 수익률과 공실 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

(본 항목은 상세한 현장 조사 및 시장 분석 후 구체적인 금액 산정이 가능합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.)

참고: 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산됩니다. (본 물건은 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.