나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51373 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 48-11 블레어빌 102동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""서울연희초등학교"" 남측 인근에 위치하였으며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 대학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제102동 제2층 제203호로서, (사용승인일 2018.04.23.)
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경51373 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51373 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 48-11, 블레어빌 102동 2층 203호

건물명: 블레어빌

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.04.23)

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 해당 건물(102동) 총 5층 중 2층 203호

토지 면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물 면적: 50.11㎡ (약 15.16평)

감정가: 524,000,000원

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동에 소재하며, 서울연희초등학교 남측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택, 대학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(등기부 을10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 7월 22일

확정일자: 2019년 6월 27일

배당신고일자: 2021년 8월 17일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 확정일자와 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

3.3. 특이사항 및 인수 권리

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 물건입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(임 )이 존재합니다. 임차인의 보증금 375,000,000원에 대해 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부 을3, 주택임차권, 2021.08.17. 등기, 인수 조건)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 연희동은 대학가 및 주거 지역이 혼합된 상권으로, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 서울연희초등학교가 인근에 있으며, 연세대, 홍익대 등 주요 대학도 가까워 젊은 유동인구가 많은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서울연희초등학교가 인근에 있어 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 375,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당 순위에 따라 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면, 그 차액만큼 매수인의 실질적인 취득 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)인 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 연희동은 주거 선호도가 높은 지역으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 375,000,000원)의 존재는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있는 핵심 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 시에는 배당 현황 및 임차인 보증금 인수 가능성을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 상품성이 양호합니다.

* 서울 서대문구 연희동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 가능성이 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 고려)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 3월 거래)를 보면, 35.4㎡(약 10.7평)이 1억 9천만원, 44.37㎡(약 13.4평)이 2억 8천5백만원, 61.45㎡(약 18.6평)이 3억 7천만원에 거래되었습니다. 다만, 해당 사례들은 건축 연도가 오래된(1986년~2004년) 건물들입니다. 본 건은 2018년에 사용 승인된 신축급 건물로, 이러한 점을 감안하면 유사 면적 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

감정가는 524,000,000원으로, 최근 주변 시세(오래된 건물 기준)보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 건물 면적(50.11㎡, 약 15.16평)과 신축 연도를 고려할 때, 시장가치는 대략 3억 8천만원에서 4억 2천만원 범위로 추정할 수 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차인 보증금 375,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰가의 상당 부분이 임차인에게 추가로 귀속될 수 있습니다. 따라서 본 건의 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.