나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51389 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암1동주민센터 북서측 인근에 위치하며 본건 주변
에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물 등의 용도복합건물, 업무용 혹은
상업용 건물, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 9층 901호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 대체로 장방형의 효용을 가진 토지로 공부상 주용도가 업무시설(오피스텔)
및 다세대주택인 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로 수준(은평로13길)의 포장도로에, 남동측 및 북서측으로 세로 수준의
막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-본건 토지 기호1(응암동 84-4) 및 기호2(응암동 84-19) 공히 :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항 등에 근거하였
으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 9층901호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51389 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 284,000,000원입니다.

토지 면적은 11.36㎡ (약 3.44평)이며, 건물 면적은 28.89㎡ (약 8.74평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보가 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암1동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 및 상업용 건물, 공공시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 9층 건물 중 9층 901호입니다. 외벽은 외장석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 사용승인일은 2021년 04월 05일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 두 필지가 일단으로 전체적으로 장방형의 효용을 가진 토지입니다. 공부상 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택인 단지의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭이 넓은 포장도로(은평로13길)에 접해 있으며, 남동측 및 북서측으로 폭이 좁은 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51389)으로 접수일자는 2025년 05월 01일입니다. 해당 경매 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권 금액은 293,765,340원입니다. 이 외에 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 박상욱 (박 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 07일

확정일자: 2022년 01월 07일

배당신고일자: 2024년 01월 08일

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 박종언 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 12일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 전입일자가 경매개시결정 등기일자(2025.05.01)보다 늦습니다. 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 요건을 갖추었다면 확인 필요합니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 4번 주택임차권등기(박상욱, 2024.01.08. 제2159호, 보증금 275,000,000원)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 시세 분석 (상권 분석)

제공된 최근 매매 정보와 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여 시세를 분석합니다.

본건과 유사한 건물인 SM벨리체(2021년 준공, 도시형생활주택) B동 9층 901호(전용면적 28.89㎡)의 경우, 최근 인근의 2018년식 다세대주택(전용면적 29.83㎡, 6층)이 2026년 5월 21일에 29,000만원에 거래되었습니다.

이 거래 사례를 기준으로 평당가격을 산정하면, 29,000만원 / 29.83㎡ = 약 972만원/㎡ 입니다.

이를 본건의 전용면적(28.89㎡)에 적용하면 약 28,085만원으로, 본건의 감정가(28,400만원)와 유사한 수준입니다.

건축연도가 2018년인 유사 건물 대비 본건 SM벨리체는 2021년 준공으로 신축성이 더 좋다는 점을 고려하면, 시장 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 주변에는 차량 34대 주차 가능 시설이 있으며, 도시가스 개별난방, 승강기 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통이 편리하며, 주거지역으로 각종 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박상욱(박 )의 보증금 275,000,000원이 매수인이 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 인수 부담이 발생합니다. 또한, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조, 이용 상황, 마감재 및 설비 등을 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 의거하여 파악하였으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 SM벨리체 건물로, 최신 건축 기준 및 설비를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 은평구 응암동의 편리한 교통망(버스, 지하철)과 생활 인프라를 누릴 수 있는 지역입니다.

* 도시형생활주택: 최근 주거 트렌드에 부합하는 도시형생활주택으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로 입지 및 건물 상태가 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 중요한 고려사항입니다. 시장 시세 및 감정가를 고려할 때, 해당 임차인 보증금 인수 후에도 수익성을 확보할 수 있는지 면밀한 분석이 필요합니다. 경매 참여 시에는 임차인과의 명도 협상 및 권리관계 분석을 철저히 진행해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 결과, 주변 유사 부동산 거래 사례 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 가치는 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박상욱(박 )의 보증금 275,000,000원 인수 가능성을 감안해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 본건의 순수한 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.