나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51351 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 102동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 ""인왕중교"" 북측 인근에 위치함.
부근은 아파트 및 공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약4~5분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건내 제15층 제1506호로서,
외벽은 시멘트몰탈위페인팅 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호·알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 도로(환경시설대)(접합), 도시고속도로(고속화도로)(저촉),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인 관할교육청)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설보호법>, 역
사문화환경보존지역(2018-05-08)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변 중점경관관리구역), 비오
톱1등급(2022-04-20)(저촉), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51351 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 102동 15층1506호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

610,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 33.99㎡ (약 10.3평)

* 토지지분: 33.99㎡ (약 10.3평)

* 건물면적: 72.34㎡ (약 21.9평)

* 건물지분: 72.34㎡ (약 21.9평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

장OO

1.9. 특이사항

중복사건,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 "인왕중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 4~5분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 서울지하철 3호선 홍제역까지는 도보 약 19분(1200m) 또는 마을버스 이용 시 13분 거리이며, 홍제역을 통해 광화문, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 자연환경

인왕산과 북한산이 가까워 자연 친화적인 생활 환경을 제공하며, 홍제천도 인접해 있어 산책 및 여가 활동에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 분석

등기부상 소유권이전(2011-06-10, 협의분할에 의한 상속) 된 후, 다수의 근저당권 및 전세권, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 2014년 9월 2일자 신한생명보험주식회사의 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매 물건은 소유권 외 모든 등기사항은 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 홍제동 일대는 주거 지역이 형성되어 있으며, 아파트 단지 주변으로 기본적인 근린생활시설이 갖춰져 있습니다. 다만, 일부 자료에 따르면 아파트 단지 주변에 상가 등 편의시설이 다소 부족하다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 인왕중학교, 홍제초등학교, 홍제중학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

1996년 8월에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 아파트로, 본건은 15층에 위치하고 있습니다. 내부 구조는 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다. 상하수도, 위생, 승강기, 개별 도시가스 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1996년 준공되어 2024년 기준 28년차의 아파트로, 건물 노후화로 인한 시설 불편 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 편의시설 부족 가능성

일부 분석에 따르면 단지 주변 상가 등 편의시설이 다소 부족할 수 있어 생활 편의 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 제한 사항

* 제2종일반주거지역(12층 이하)

* 도시고속도로(고속화도로)(저촉)

* 비오톱1등급(저촉)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 역사문화환경보존지역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역

상기 제한 사항들은 건축 및 개발 시 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임차인 현황 정보가 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유자 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 내용을 반드시 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍제동에 위치한 유원하나아파트 102동 15층 물건입니다. 인왕중학교 북측에 자리하여 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인왕산, 북한산, 홍제천 등 자연환경 접근성이 좋습니다. 1996년 준공된 아파트로 연식이 있으나, 72.34㎡ (약 21.9평) 면적에 방 3개 구조로 실거주에 무리가 없는 형태입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 건물 노후화, 주변 편의시설 부족 가능성 등은 고려해야 할 사항입니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(홍제역) 접근성 및 강남 등 주요 업무지구 출퇴근 용이성.

* 인왕산, 북한산, 홍제천 등 쾌적한 자연환경.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상.

* 감정가 6억 1천만원 대비 최근 실거래가(5.7억 ~ 7.3억) 고려 시, 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 610,000,000원입니다. 최근 인근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수대의 아파트 거래 사례를 고려할 때, 시세는 약 5억 7천만원에서 7억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 본건은 15층으로 선호도가 높을 수 있으며, 72.34㎡ (약 21.9평) 면적임을 감안할 때, 경쟁이 치열할 경우 시세 상단까지 접근 가능성을 고려할 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 680,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하는 수준이며, 시장 가격과의 균형을 맞춘 보수적인 추정치입니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 강도, 임차인 현황 등에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.