나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51361 [1] 서울특별시 은평구 구산동 350-3 거성리젠시 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""서울구산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설, 학교 등이
혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '구
산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제4층 제403호로서
(사용승인일: 2018.07.06),

외벽: 청고벽돌 및 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니1, 현관 등)
으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51361 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 350-3, 거성리젠시 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 2억 1천만원

* 토지면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

* 건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2018년 7월 6일

* 건물명: 거성리젠시

* 층수: 4층 / 6층

2. 입지조건

* 주위 환경: 서울구산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2024.11.27.) (갑3)

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2018.07.10.)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2019.01.04.) - 매매

* 을3: 주택임차권 (박임원, 217,000,000원, 2022.06.28. 전입, 2022.05.13. 확정) - 말소 예정

* 갑3: 가압류 (서울보증보험주식회사, 238,500,000원, 2024.11.27.) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 217,000,000원, 2025.04.24.) - 말소

* 총 등기부채권액: 455,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.28.

* 확정일자: 2022.05.13.

* 배당신고일자: 2024.07.10.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 협조하기로 확약함.

* 임차인: 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보는 있으나 전입일자, 확정일자 등이 미상이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 관련 자료가 불충분하므로 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리 분석: 본 건은 매각으로 인해 을3 주택임차권(박 )은 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 도시형생활주택으로, 직접적인 상권 분석보다는 주거지로서의 입지 분석이 중요합니다. 주변에 근린상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울구산초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 대형 다이소 구산역점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 6호선 구산역이 근거리에 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2018년 7월 6일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 개별난방(도시가스) 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 박 의 보증금 217,000,000원에 대해 HUG가 보증금 반환 채무를 인수하고, 임차인은 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약이 제출되었습니다. 낙찰자는 인수할 임차보증금이 없는 것으로 보이나, HUG와 임차인 간의 확약 내용이 법적으로 문제없이 이행되는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 신 정보 부족: 임차인 신 의 경우 전입일자, 확정일자 등 주요 정보가 미상으로, 대항력이 없는 것으로 파악되나, 만일의 경우를 대비한 철저한 조사가 요구됩니다.

* 권리관계: 말소기준권리인 갑3 가압류보다 후순위의 강제경매(갑4)와 을3 주택임차권이 있어 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 복잡한 권리관계를 명확히 이해해야 합니다.

* 주변 지역 개발: 구산역 인근은 단독주택 위주에서 신축 공동주택이 일부 공급되는 지역으로, 향후 개발 계획 및 시세 변동성을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 보증금 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점으로, 이는 HUG의 보증금 반환 관련 조치 덕분입니다. 다만, 임차인 신 에 대한 정보 불충분 등 일부 리스크 요인은 존재합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때, 신중하게 접근해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 부담 없음 (HUG 인수조건 변경).

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 지하철 6호선 구산역 역세권(근거리)으로 우수한 교통 환경.

* 도시형생활주택으로 소형 면적 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 1천만원

* 최근 매매 사례:

* 구산동 147-18번지 '리치빌'(2013년식, 전용 24.74㎡)이 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. [JSON 1, 2]

* 구산동 355-7번지 '금당빌라'(1991년식, 전용 37.02㎡)가 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. [JSON 3]

* 시세 분석: 본 물건은 전용면적 28.56㎡(약 8.64평)으로, '리치빌'의 전용면적(24.74㎡)보다 약간 크고 건축 연식(2018년)은 더 신축입니다. '리치빌'의 3.3㎡당 가격(약 1,176만원)을 적용하면 약 1억 150만원 정도의 시세가 예상되나, 이는 감정가(2억 1천만원)와 상당한 차이를 보입니다. 최근 매매가는 연식이 오래된 다세대나 소형 빌라의 거래 사례로, 본 물건(신축 도시형생활주택)의 정확한 시세를 반영한다고 보기에는 어려움이 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁력 확보가 가능합니다. 다만, 임차인 신 관련 불확실성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 1억 8,900만원 ~ 2억 900만원

* 최종 권장 입찰가: 1억 9,500만원 (이는 시세 조사를 통해 최종 결정해야 하며, 보수적인 관점에서 책정되었습니다.)

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