나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51339 [1] 서울특별시 용산구 이태원동 44-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이태원동에 소재하며 ""용산구청"" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 단독주택, 구청 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(""녹사평역"", 6호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 근린생활시설(일반음식점) 건부지 및 일부 현황 도로(10㎡)로 이용중으로 인접지 대비 완경사인 부정형 토지임.
기호(2)는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2) 도로를 통해서 남서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(자세한 내용은 서울특별시 건축기획과 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지임.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(자세한 내용은 서울특별시 건축기획과 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1968.07.08)
외벽: 석재붙임, 벽돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

지하1층은 창고로, 지상1,2층은 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.
* 후첨 ""내부구조도"" 참조바람

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재함.
※ 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51339 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 이태원동 44-13 (신주소: 서울특별시 용산구 녹사평대로32길 41-5)

용도: 근린생활시설 (현황: 일반음식점, 창고)

감정가: 4,433,994,920원

토지면적: 298.00㎡ (약 90.16평)

토지 지분: 283㎡ (약 85.61평)

건물면적: 231.94㎡ (약 70.17평)

건물 지분: 231.94㎡ (약 70.17평)

건물 제시외면적: 38.45㎡ (약 11.63평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOOO

감정평가 요약 작성일: 2026년 9월 7일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이태원동에 소재하며, 용산구청 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 구청 등이 소재하는 혼재 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 녹사평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 기호(2) 도로를 통해 남서측으로 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 2)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변)에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리는 2018년 7월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 본 경매는 2025년 4월 24일 접수된 최은영 외 2명의 강제경매 개시 결정에 따른 것입니다. 등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

확인된 바 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원 (1차 100,000,000원 + 증액분 50,000,000원)

차임: 6,000,000원

전입일자/사업자등록일: 2017년 2월 13일

확정일자: 2023년 5월 3일 (1차), 2025년 3월 25일 (증액분)

배당신고일자: 2025년 5월 13일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

(참고: 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 150,000,000원은 인수되지 않는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 4.특이사항

대항력 있는 임차인 존재, 일괄 매각, 제시외 건물 및 수목 포함.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 현황

본건은 1968년 7월 8일 사용승인된 2층 건물로, 벽돌 구조 평슬래브 지붕입니다. 지하 1층은 창고로, 지상 1, 2층은 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

1.4. 2.주변 상권

이태원동은 다양한 문화와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 외국인 및 내국인 유동인구가 많은 편입니다. 용산구청이 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 상권은 지역 특성상 활성화되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 편의시설

지하철 6호선 녹사평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 용산구청 등 공공기관이 인근에 있으며, 이태원 지역 특유의 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

임차인 김 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대한 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되나, 낙찰 후 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 2.건물 노후화

건물 사용승인일이 1968년으로 약 58년 경과된 노후 건물로, 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.제시외 건물 및 토지 이용

제시외 건물 38.45㎡ 및 수목이 포함되어 매각되므로, 철거 또는 이전에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지의 일부(약 10㎡) 및 기호(2) 토지가 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 대지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 4.법적 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 및 높이 제한이 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 등 각종 도시계획법규의 적용을 받으므로 건축 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구 이태원동의 핵심 지역에 위치하여 입지적 강점이 있습니다. 녹사평역과 용산구청 인근이라는 지리적 이점은 물론, 상업적 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 50년 이상 경과된 건물 노후화, 제시외 건물 및 도로 이용 중인 토지로 인한 제약, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등은 고려해야 할 주요 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 명도 과정에 주의가 필요합니다. 리모델링 또는 용도 변경을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 중심부 이태원동의 우수한 입지

* 지하철 6호선 녹사평역 역세권

* 상권 활성화 지역으로 높은 유동인구

* 리모델링 및 용도 변경을 통한 개발 잠재력

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,433,994,920원을 기준으로 하되, 건물 노후도, 제시외 건물 및 토지 이용 현황, 대항력 있는 임차인 명도 가능성, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요인이지만, 건물의 물리적 상태 및 법적 제한 사항을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.