나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경798 [1] 서울특별시 은평구 구산동 350-3 거성리젠시 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산동마을공원' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재 붙임
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸거실1, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 사다리형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경798 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 350-3 거성리젠시 5층501호

건물명: 거성리젠시

건축년도: 2018년

용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

건물면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산동마을공원' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건의 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 갑4. 국민건강보험공단의 압류 (2022-03-15)

주요 등기 사항:

* 갑1, 갑2: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전

* 을3: 주택임차권 (홍현정, 보증금 310,000,000원, 전입 2021-01-22, 확정 2020-12-11, 배당신고 2024-12-30)

* 갑3: 소유권이전 (매매)

* 갑4: 압류 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 갑6, 갑7, 갑9, 갑10: 압류, 가압류, 강제경매 (모두 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-22

확정일자: 2020-12-11

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

을구 3번 순위의 홍 임차인은 전입일자(2021-01-22)가 말소기준권리(갑4, 2022-03-15)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

등기사항 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 310,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석:

* 리치빌 (147-18번지, 2013년 준공, 전용면적 24.74㎡) 2026년 5월 거래가: 8,800만원 (88,000,000원).

* 금당빌라 (355-7번지, 1991년 준공, 전용면적 37.02㎡) 2026년 5월 거래가: 11,500만원 (115,000,000원).

본건 정보: 거성리젠시 5층 501호, 건물면적 43.74㎡, 감정가 299,000,000원.

분석:

* 리치빌 거래 사례는 본건보다 면적이 작고 준공 연도도 유사하나, 거래가가 본건 감정가의 약 30% 수준으로 현저히 낮습니다.

* 금당빌라 거래 사례는 준공 연도가 오래되었고 면적이 본건과 유사하나, 거래가가 본건 감정가의 약 38% 수준입니다.

* 본건 감정가 299,000,000원은 제시된 주변 거래 사례와 비교 시 상당한 격차가 있습니다. 이는 감정 시점, 물건의 개별 특성, 또는 임차인의 보증금(310,000,000원)을 반영한 결과일 수 있습니다.

4.2. 주변 유사 물건 정보

제공된 JSON 정보에서는 '리치빌'과 '금당빌라'의 거래 사례가 확인되었습니다. 이들 물건은 본건과 같은 '구산동' 지역에 위치하나, 건물명, 준공연도, 면적, 거래가 등에 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호, 외벽 석재 붙임, 창호 PVC.

이용 상태: 다세대주택 (방3, 욕실겸화장실2, 주방겸거실1, 발코니).

설비: 전기, 위생급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지, 주차설비 구비, 관리상태 양호.

현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

'구산동마을공원'이 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 홍 (보증금 310,000,000원)이 존재합니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 발생합니다.

6.2. 현장 확인 불가

폐문 및 점유자 부재로 인해 내부 상태, 정확한 점유 관계, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 내부 구조나 이용 상태에 대한 정보는 외부 관찰 및 도면에 따른 것이므로, 실제와 다를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 필수)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

6.4. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 혐오시설 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 310,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

감정가 299,000,000원은 제시된 주변 실거래가(8,800만원, 11,500만원)와 큰 차이를 보이며, 임차인 보증금(310,000,000원)을 고려할 때, 본건의 실질 가치 및 적정 입찰가를 산정하기 위한 심층적인 시세 분석과 임차인과의 협의가 필수적입니다.

현장 방문이 어려운 상황에서 권리 관계 및 물건 상태에 대한 불확실성이 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은, 해당 물건의 낙찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 이를 통해 잠재적으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

지역 발전 가능성 및 신축 건물이라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 자체의 내부 상태가 관리상 양호하다는 점은 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 고려합니다.

* 인수 보증금: 310,000,000원 (전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 감정가: 299,000,000원

* 주변 최근 실거래가: 8,800만원 ~ 11,500만원

본 물건의 감정가는 주변 실거래가와 큰 차이를 보이며, 특히 인수 보증금(310,000,000원)이 감정가를 초과하는 점은 매우 중요합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 매수자는 '낙찰가 + (310,000,000원 - 임차인이 배당받은 금액)'을 실질적으로 부담하게 됩니다.

따라서, 적정 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 충분히 반영하여 낮게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근을 위해 다음과 같은 범위의 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

* 의견: 이 가격대는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 법원의 배당 내역, 임차인의 배당 요구 여부, 그리고 현장 조사를 통해 물건 상태를 반드시 재확인해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 예상보다 총 부담액이 크게 늘어날 수 있으므로, 최악의 경우까지 고려한 자금 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.