나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51302 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층708호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 관공서, 각종 근린생활시
설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하
는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 중 7층 708호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2006.01.20)
외 벽 : 화강석붙임 마감
내 벽 : 벽지, 타일 붙임
바 닥 : 마루, 타일 깔기
창 호 : 칼라알루미늄 시스템창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 소화전설비,
화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인
복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없
는 것으로 파악되며, 본건 건물내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문
조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본정보

1.1. 1.사건 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51302 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층708호

* 용도: 노유자시설 (집합건축물대장상: 노유자시설, 교육연구및복지시설(노인복지시설),제2종근린생활시설)

* 감정가: 570000000원

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 2.면적 정보

* 토지 면적: 12.26㎡ (3.71평)

* 토지 지분: 12.26㎡ (3.71평)

* 건물 면적: 34.40㎡ (10.41평)

* 건물 지분: 34.4㎡ (10.41평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3.건물 정보

* 건물명: 시니어캐슬 클라시온

* 구조: 철근콘크리트조 (12층 / 지하 4층)

* 사용승인일: 2006.01.20

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2.4. 인접 도로상태

* 본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 총 등기부채권액: 364000000원

* 말소기준권리: 2014-09-04 (근저당권)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원 (권리 분석상 인수되는 보증금 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 10000000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

(주의: 임차인이 대항력은 없으나, 보증금/차임 관련 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요할 수 있습니다.)

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2014-09-04 동수원신용협동조합

- 소유권 이전: 조홍선 (2017-04-18)

- 소유권 이전: 편용운 (2015-06-23)

- 소유권 이전: 허종순 (2014-09-04)

- 근저당권 말소: 주식회사강남파이낸스대부 (150000000원) (2024-10-02)

- 전세권설정 말소: 주식회사강남파이낸스대부 (10000000원) (2024-10-02)

- 근저당권 말소: 동수원신용협동조합 (204000000원) (2014-09-04)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 은평구청 인근에 위치하여 관공서, 금융기관, 소규모 상가 등 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 녹번역(3호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주거지대와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 상권의 안정성과 잠재력을 동시에 보유하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 은평구청, 병원, 은행, 마트, 음식점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 교육 시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료 시설: 관공서 및 근린생활시설 내에 병원, 의원 등이 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 3호선 녹번역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 관련: 본건은 공부상 '노인복지시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 일반 공동주택처럼 나이 제한 없이 입주 및 매매가 가능한 것으로 파악됩니다. 이는 이용상의 제한이 적다는 장점이 될 수 있으나, 향후 관련 법규 변경 가능성 등에 대한 모니터링이 필요할 수 있습니다.

* 부대시설 운영: 건물 내 식당 등 부대시설이 조사 시점 당시 미운영 상태였던 점은 건물 관리 및 활성화 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2006년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 현 건물은 12층으로 건축 당시 관련 법규에 따라 허가되었거나, 용도 전환 등으로 인해 현황과 상이할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 아파트로, 3호선 녹번역 역세권에 자리하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 은평구청, 각종 편의시설, 공원, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 공부상 노인복지시설이나 실제 이용에는 제한이 없어 일반 아파트와 같이 거래 가능한 점은 투자에 긍정적입니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차인의 부담이 없으며, 채권 총액이 감정가 대비 적절한 수준인지 여부는 추가적인 시세 조사를 통해 판단해야 합니다.

* 주거용으로 실거주 목적이거나, 소형 아파트 투자처로서의 가치를 검토해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 아파트: 3호선 녹번역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 생활 인프라: 은평구청 등 관공서와 각종 편의시설, 녹지 공간이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 용도 유연성: 공부상 용도와 무관하게 일반 공동주택처럼 자유롭게 매매 및 이용이 가능한 점은 큰 장점입니다.

* 권리관계: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 은평구 지역의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 570,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 관련 인수 비용은 없습니다.

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 투자 목적, 시장 상황, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 소형 아파트로서 수요가 꾸준할 것으로 예상되므로, 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.

* 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.