나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51383 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""녹번초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 공원, 각급 학교, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""역촌역(6호선)
""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상9층 건물 내 제4층 제402호
로서,
외벽 : 화강석 및 모노타일치장 마감 등,
창호 : 알루미늄 및 플라스틱 샷시 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)으로 이용중임. (후첨""내부구조도""등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 4터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 85-14 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인
:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
응암동 85-15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인
:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와
동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평
면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51383 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물 중 4층 402호

준공일자: 2020년 3월 6일

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

매각조건: 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. HF 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "녹번초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

* 인접 도로

대상 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51383, 채권액 215,932,719원)입니다.

* 등기부 현황

- 소유권보존 (2020-03-18)

- 주택임차권 (소청랑, 195,000,000원, 2020-04-08 접수)

- 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전 등 (2020-04-24)

- 강제경매 (한국주택금융공사, 215,932,719원, 2025-04-28 접수, 말소기준권리)

* 임차인 현황

- 임차인: 소 (본인 정보에 따라 마스킹 처리)

- 보증금: 195,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-04-17

- 확정일자: 2020-04-13

- 배당신고일자: 2024-04-08

- 대항력: 없음

* 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 을구에 등기된 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸됩니다. 특히, 본건 매각은 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 진행되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 현장 조사 시에도 공부와 동일하게 조사되었습니다.

* 주위 환경

본건은 주택지대로서 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적으로 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

* 잠재적 상권

지하철 6호선 역촌역 인근에 위치하여 직장인 등 임차 수요 확보에 유리할 수 있으며, 주변 상권과의 연계를 통해 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

"녹번초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 보통 수준입니다.

* 교통 시설

지하철 6호선 역촌역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 공부상 정보와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* HF 인수조건 변경

"HF 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 구체적인 변경 내용 및 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 시세나 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

전반적인 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 다만, 현재 파악된 임차인 소 은 대항력이 없고 보증금 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 도시계획 및 제한 사항

해당 토지는 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 지하철 역세권이라는 입지 조건은 임대 수요 확보에 긍정적입니다. 다만, 현장 내부 확인 불가 및 "HF 인수조건 변경"과 같은 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 이러한 사항들을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성

감정가가 2억 4백만원으로, 서울 지역 오피스텔 물건 중 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 역세권 입지

지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근이 용이하여 임차인 모집에 유리합니다.

* 권리 인수 부담 없음

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 오피스텔

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 204,000,000원이며, 전용면적은 28.60㎡(약 8.65평)입니다. 평당 감정가는 약 23,583,815원 수준입니다.

주변 시세 분석 결과, 은평구 응암동 및 역촌역 인근의 오피스텔 매매가는 면적, 연식, 옵션 등에 따라 다양하게 분포하고 있습니다. 일부 자료에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2억 4천만원대에서 거래된 사례가 있으나, 해당 매물은 연식이 오래되었거나 면적이 더 넓은 경우입니다. 약 22평형의 신축 오피스텔은 4억원대 초중반에 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 6년차 신축 오피스텔임에도 감정가가 2억 4백만원으로, 상대적으로 낮은 편에 속합니다. 이는 유찰 가능성을 시사합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 없었으나, 대형 소각장 등의 시설이 다른 지역에 건설 논의가 있는 점은 참고할 수 있습니다.

"HF 인수조건 변경" 및 내부 확인 불가 등의 특이사항을 감안하여, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 시세 대비 저평가된 점과 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준인 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 답사, 추가적인 시세 조사, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.