나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51376 [1] 서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층603호 도시형생활주택 경매

서울특별시 은평구 가좌로7길 9-12 태경쉐르빌, 6층603호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51376(서울서부지방법원 경매8계). 감정가 200,000,000원, 최저가 81,920,000원. 매각기일은 2026-10-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51376 [1]
소재지	서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층603호
도로명주소	서울특별시 은평구 가좌로7길 9-12 태경쉐르빌, 6층603호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.13
관할법원	서울서부지방법원 경매8계 (02-3271-1328)
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, (저촉)상대보호구역

서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층603호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.46㎡ (4.07평)
건물면적	21.21㎡ (6.42평)

금액

감정가	200,000,000원
최저가	81,920,000원 (감정가 대비 41%)
입찰보증금	8,192,000원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.26	200,000,000원	유찰
2차	2026.06.30	160,000,000원	유찰
3차	2026.08.04	128,000,000원	유찰
4차	2026.09.08	102,400,000원	유찰
5차	2026.10.13	81,920,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 성민감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""충암중학교"" 북서측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독 및 다세대주택,학교 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상6층 건내 제6층 제603호로서,
외벽 : 돌붙힘 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등
이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화관련 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 사다리형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.
본건은 집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으니 유의하시기 바람.
(위반건축물 표기내용 : 5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51376 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 응암동 730-21 태경쉐르빌 6층603호

1.3. 건물 정보

건물명: 태경쉐르빌

구분: 도시형생활주택 (단지형다세대)

준공년도: 2017년 8월 21일 (사용승인일 기준)

1.4. 면적

토지면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

1.5. 감정가

200,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 위반건축물 (5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주택지대로서 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3. 주택도시보증공사 가압류 (2020-11-03 접수)

3.2. 말소되는 권리

등기부등본상 을1. 주택임차권 (최열)은 말소 대상입니다.

또한, 말소기준권리보다 후순위인 갑3. 가압류, 갑4. 압류, 갑5. 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 공부상 확인되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 추가적인 권리관계 조사가 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택임차권 등기: 을1)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-30

* 확정일자: 2018-12-31

* 배당신고일자: 2020-12-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일 제출된 확약서에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기하였고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 또한, 등기부상 임차권(을1)은 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 조건(2018년식, 6층, 약 9평)의 "인산엘르빌" 사례(298,000,000원 / 29.83㎡)를 비교했을 때, 평당 약 32,150,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 200,000,000원으로, 면적(21.21㎡ / 약 6.42평) 대비 평당 약 31,150,000원으로 산정되어, 유사 물건 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

다른 비교 사례들은 건축 연도가 오래되거나 저층에 위치하여 시세가 다소 낮게 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

본건의 면적과 주변 시세를 고려할 때, 임대 시에는 약 30,000,000원/평 내외의 전세가 혹은 월세 시장 형성이 예상됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

충암중학교가 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 법적 제한이 있습니다.

5.3. 교통시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.4. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 기본적인 급배수, 냉난방, 도시가스, 소화, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 '위반건축물(5㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축)'로 표기되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 건물의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사가 임차인과의 관계에서 조건 변경 및 확약서를 제출한 상태입니다. 이는 임차인 관련 분쟁 소지를 줄이는 긍정적 요소이나, HUG의 세부 인수 조건 및 향후 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무 (추가 확인 필요)

제공된 정보 및 자체 조사만으로는 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 부동산 거래 시 혐오시설의 유무는 중요한 가치 평가 요소이므로, 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 역세권 아파트단지 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 비교적 신축 건물이며, 법적으로 인수할 권리 관계가 없어 명확하게 정리된 물건입니다. 그러나 집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있어 이에 대한 리스크를 인지해야 합니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인 문제를 명확히 정리하고 경매를 진행하는 점은 긍정적입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 위반건축물 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 도시형생활주택으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 권리 관계가 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 임차인 관련 문제가 주택도시보증공사에 의해 정리된 상태.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 유사 물건 시세: 약 206,000,000원 (29.83㎡ 기준, 평당 32,150,000원)

본건 면적(6.42평) 환산 시: 약 200,000,000원

위반건축물(5㎡ 무단증축)로 인한 리스크, 잠재적 수리비 또는 이행강제금 부과 가능성 등을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

주택도시보증공사 관련 제반 사항이 명확히 처리되었고, 주변 시세를 종합적으로 고려하여

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

최종 입찰가는 본건의 현황, 낙찰 후 예상되는 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1.물건 기본정보