나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51246 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초감정 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등교"" 북동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 ""역촌역"" 까지 도보로 각각 약3~4분 및
약5~6분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제3층 제303호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51246 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지 면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물 면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대중교통 이용이 편리합니다. 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 "역촌역"까지 도보 약 5~6분이 소요됩니다.

도로 상태: 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 신용보증기금 가압류 (2023.01.16.)

등기부 요약:

* 소유권 보존: 임장순 (2021.02.02.)

* 소유권 이전: 김민구 (2021.11.03.)

* 주택임차권: 신효현 (보증금 267,000,000원, 전입 2022.03.31, 확정 2022.03.10) - 대항력 없음.

* 가압류: 신용보증기금 (2023.01.16.) - 말소기준권리

* 가압류: 삼성카드 (2023.02.03.)

* 가압류: 오케이캐피탈주식회사 (2023.03.13.)

* 압류: 은평구 (2023.10.17.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.04.) - 본 경매 사건

총 채무액: 323,357,428원

인수되는 보증금: 0원 (자료상 명시)

권리 분석 종합: 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다. 임차인 신효현 씨는 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 단, 매각 조건에 명시된 주택도시보증공사 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 역촌동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

역촌역을 중심으로 상업시설 이용이 가능하며, 역촌초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않았으나, 정확한 입찰 전 현장 조사 및 상세 지적도 확인을 권장합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 역촌초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 6호선 역촌역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 주변이 주택가 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 및 매각 조건: 임차인 신효현 씨의 보증금(267,000,000원)이 감정가보다 높습니다. 비록 대항력이 없으나, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 조건이 매우 중요합니다. 이 조건의 해석 및 이행 여부가 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 채권 관계 및 인수 조건 변경 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계의 복잡성: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 명시로 인해 채권자와의 관계가 복잡할 수 있습니다.

물건 상태: 건물 자체의 노후화 또는 수리 필요 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. (단, 건축물대장상 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물임)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 임차인의 높은 보증금과 매각 조건에 명시된 HUG 관련 복잡한 사항들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 임차인이 대항력이 없음에도 불구하고 명시된 조건으로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰은 해당 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법률 전문가의 자문을 받아 매각 조건을 명확히 이해한 후에 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도 (2021년 사용승인)로 인한 상품성 및 유지보수 용이성.

역촌역 도보권으로 대중교통 이용 편리.

주거 밀집 지역 내 위치하여 임대 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

비교 물건 분석:

* 최근 매매 사례 중 비교적 유사한 면적(25.81㎡)과 층수(3층)의 다세대주택(2012년 준공)이 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19.85백만원)

* 최근 매매 사례 중 더 넓은 면적(48.3㎡)과 더 높은 층수(6층)의 다세대주택(2016년 준공)이 330,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 22.59백만원)

본 물건은 27.15㎡(약 8.21평) 면적이며, 건축물대장상 사용승인일이 2021년으로 비교 대상 물건들보다 훨씬 최신입니다. 이는 시세 산정에 긍정적인 요소입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 매각 조건과 임차인 보증금(267,000,000원)이 감정가(259,000,000원)보다 높다는 점은 낙찰가의 하방 압력 요인이 될 수 있습니다.

위 요소들을 종합적으로 고려할 때, 최신 건물 연식의 장점을 반영하되, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 (감정가의 약 86.8%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.