나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10028 [1] 서울특별시 구로구 오류동 31-235 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10028 [1] 서울특별시 구로구 오류동 31-235 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10028
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 31-235 제4층 제402호
• 감정가: 175,000,000원
• 최저가: 140,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10028 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-235 제4층 제402호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10028 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10028 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-235 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, "서울오류초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대, 다가구, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트 구조에 평지붕으로 이루어진 지상 5층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 피로티 주차장을 보유하고 있습니다.

1.4. 토지 상세 정보

토지는 인접지 대비 완경사를 이루는 부정형의 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 등기사항전부증명서상 임차권 설정이 되어 있는 것으로 확인되었습니다. 임차인의 존재 및 대항력 유무, 보증금 등은 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 건이 소재한 오류동 일대는 1호선 오류동역을 중심으로 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다. 오류버들시장과 같은 전통 시장과 다양한 생활 밀착형 업종(마트, 반찬가게, 식당 등)이 밀집해 있어 기본적인 생활 상권을 갖추고 있습니다. 또한, 오류동역은 경인선 개통 이후 주막 터로 유명했던 역사를 가진 곳으로, 현재도 역을 이용하는 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

1.7. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 인근에 서울오류초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 지하철 1호선 오류동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다. 주변에 공원 등 휴식 공간도 존재합니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이와 함께 건축허가·착공 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역(남부교육청에 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 서울시의 경우 2종 일반주거지역 내 7층 높이 제한 규제가 완화되어 최고 25층까지 건축이 가능해진 사례가 있으나, 해당 지역의 정확한 규제 적용 여부는 건축법 및 관련 조례를 통해 확인해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 임차권 분석: 등기부등본상 설정된 임차권의 상세 내용(대항력, 우선변제권 등)을 반드시 확인하여 인수 여부 및 명도에 대한 위험을 면밀히 분석해야 합니다.

2. 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 규제 사항을 확인해야 합니다.

3. 공부와의 차이: 제시된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없으나, 실제 현황과 건축물대장 등 공부상의 내용이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 다세대주택입니다. 서울오류초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 등기부상 확인되는 임차권 설정과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 강제 경매 물건으로 채권자 및 채무자 관계 등을 종합적으로 고려한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 더블 역세권 잠재력: 1호선 오류동역 인근에 위치하며, 주변 지역은 향후 교통망 개선 등 개발 가능성이 있습니다.

2. 주거 편의성: 학교, 시장, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 가치가 있습니다.

3. 규제 완화 가능성: 2종일반주거지역의 층수 제한 규제가 완화되는 추세에 따라, 향후 건축 관련 규제 완화 시 사업성이 개선될 여지가 있습니다.

지도 등 외부 지도 서비스에서 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 학교 및 주거 지역과 인접해 있어 혐오시설 입점 가능성은 낮다고 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계