나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경538 [1] 서울특별시 은평구 증산동 159-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 '연서중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 소재하는 개발예정지대임.

교통상황

북동측 인근에 지하철6호선 ‘새절역’이, 동측으로 접한 ‘증산로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

평지, 사다리형의 토지로 2종근린생활시설 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태

동측으로 폭 약30미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

증산동 159-2:

도시지역, 제3종일반주거지역, 녹지(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(수색증산재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 평스라브지붕 2층 2종근린생활시설로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지붙임마감, 타일붙임마감 등,

창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

공부상 2종근린생활시설로

1층 : 공부상 2종근린생활시설로 가격시점 현재 폐문 부재 중 상태임.

2층 : 일부 주거용, 일부 사무실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 주차장시설 등임.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 제시외(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경538 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 증산동 159-2

용도: 제2종 근린생활시설

감정가: 4,927,788,400원

토지 면적: 358.70㎡ (약 108.51평)

건물 등기 면적 (총면적): 250.1㎡ (약 75.66평)

건물 제시외 면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

특이사항: 재개발구역, 재정비촉진지구, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 '연서중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 개발 예정지대입니다.

교통 상황: 북동측 인근에 지하철 6호선 '새절역'이 위치하고 있으며, 동측으로 접한 '증산로'변에는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 현황: 평지, 사다리형의 토지로 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 동측으로 폭 약 30미터 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 녹지(저촉), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(재개발사업), 재정비촉진지구(수색증산재정비촉진지구), 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 9월 20일 수협은행 근저당권 (2,520,000,000원)입니다.

총 등기부 채권액: 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 3,796,076,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 정현주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-22, 대항력 없음.

* 홍정식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-07, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 본 경매는 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 새절역 역세권 및 증산로변에 위치하여 유동인구가 있는 상권입니다. 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주변 지역이 재개발·재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 현재 상권의 업종별 수요 및 경쟁력에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

인근에 연서중학교가 있으며, 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 재개발 진행에 따라 향후 생활 환경 개선이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

재개발/재정비촉진지구 사업 불확실성: 본 물건은 수색증산재정비촉진지구 내에 위치하며, 2023년 9월 관리처분계획 인가 및 고시가 완료되었습니다. 하지만 조합원 지위 승계 또는 현금 청산 대상 여부, 사업 지연 가능성, 추가 분담금 발생 가능성 등은 반드시 관할 구청 또는 재개발 조합에 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

건물 상태: 1층은 현재 폐문 부재 중이며, 2층은 일부 주거용 및 일부 사무실로 이용 중입니다. 제시외 건물(건물 제시외 면적 28.10㎡)도 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

높은 채권 총액: 감정평가액 대비 등기부상 채권 총액이 높아, 유찰 가능성 또는 재매각 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역 외 녹지 저촉, 각종 개발 및 행위 제한 사항 등을 고려해야 합니다.

주변 시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본건 소재지 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 사업 진행에 따른 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수색증산재정비촉진지구라는 잠재력 높은 입지에 위치하며, 지하철역과의 접근성이 양호합니다. 재개발 사업이 완료될 경우 상당한 시세 상승이 기대되는 지역입니다. 하지만, 높은 채권 총액, 재개발 사업 진행 과정에서의 예측 불가능성, 조합원 지위 및 현금 청산 관련 불확실성 등은 투자 결정에 앞서 매우 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 철저한 현장 조사와 재개발 사업 관련 정보 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

재개발 사업 완료 시 미래 가치 상승 잠재력.

지하철 6호선 새절역 이용이 용이한 역세권 입지.

토지와 건물을 일괄 매각받아 취득 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,927,788,400원

총 등기부 채권액: 3,796,076,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 경우, 재개발 사업 관련 불확실성이 크고 감정가 대비 채권액이 높아 보수적인 접근이 필요합니다. 재개발 사업 완료 후의 잠재적 가치를 고려하되, 현재의 위험 요인들을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰 희망가 범위: 3,900,000,000원 ~ 4,400,000,000원 (감정가 대비 약 79% ~ 89%)

주의: 본 예상 입찰가는 초기 제안이며, 실제 현장 조사, 재개발 사업 진행 상황 및 조합과의 협의 결과 등 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.