나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10156 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 694-2 파크에비뉴 제비동 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '도신초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물)이며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대림역)이 소재
하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2018.05.25)
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공부상 ""주상용(근린생활시설 및 공동주택
(도시형생활주택)""건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 11~12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

대상물건은 집합건축물대장상 '파크에비뉴 B동’으로 등재되어 있으나, 실제 건물에는
‘102동’으로 표시되어 있는 바, 추후 업무 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10156 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 694-2 파크에비뉴 제비동 제3층 제301호

건물명: 파크에비뉴 (B동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

사용승인일: 2018년 5월 25일

용도: 공부상 근린생활시설(사무소)로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 '공동주택'이며, 도시형생활주택으로 분류됨. (현황 및 공부상 차이 존재)

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

토지지분: 13.98㎡

건물면적: 28.41㎡ (약 8.59평) (전용면적)

건물지분: 28.41㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 460,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '도신초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지 여건은 무난한 편임.

토지 이용상황은 '주상용(근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택))' 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. (세부사항은 관련 기관 확인 요망)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 '을1' 전세권 설정 (2021.10.08 접수, 문현우, 230,000,000원)임.

3.2. 인수 권리 (임차인 분석 포함)

임차인: 문

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 8월 19일

대항력: 있음

위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 함.

집합건물 등기부상 '을2' 주택임차권(230,000,000원, 2021.10.08 접수)이 인수되는 권리로 기재되어 있음.

주의사항: 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함.

3.3. 기타 권리 사항

소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 460,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 주변 다세대주택 매매 정보(2026년 7월 거래)를 분석한 결과,

1116-18번지 (2026.07.02 거래): 46.64㎡(약 14평) 규모, 2층, 24,000만원에 거래됨.

1111-5번지 (2026.07.01 거래, 2건): 31.72㎡~31.84㎡(약 9.6평) 규모, 3층, 각 5,397만원에 거래됨.

본건(28.41㎡)과 면적 및 연식 차이가 있으므로 직접적인 비교는 어렵지만, 대략적인 시세 판단에 참고할 수 있음. 특히 1111-5번지의 거래가는 본건의 감정가 23,100만원과 큰 차이를 보이며, 거래 유형(직거래) 및 층수 등을 고려할 때 특이사항이 있을 수 있음.

건축물대장상 본 건물(파크에비뉴 B동)은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당함.

4.2. 용도 및 특성 (건축물대장 정보 활용)

본 건물은 총 7층 규모의 철근콘크리트 구조로, 공동주택(도시형생활주택)으로 사용 승인되었음.

총 13개 호실이 있으며, 주차 시설(실내 9대, 실외 7대)이 구비되어 있음.

본건 301호는 전용면적 28.41㎡(약 8.59평) 규모의 소형 주택임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 상업시설 및 생활 편의시설이 위치하여 생활에 불편함이 없을 것으로 보임.

5.2. 교육 시설

도신초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함. (교육환경보호구역에 해당)

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 임차인과의 원만한 명도 협상이 매우 중요함.

6.2. 건물 관리 및 하자 리스크

2018년 준공으로 비교적 신축이나, 건물 외벽 마감 등 현황과 공부상 표기(B동 vs 102동) 차이가 있어 추후 하자나 관리상 문제 발생 시 확인 및 처리가 필요할 수 있음.

6.3. 권리 관계 리스크

임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 금액을 정확히 확인해야 하며, 만일의 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있음. (등기부상 말소기준권리보다 우선하는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 하는 상황)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호함.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 명도 및 인수 금액에 대한 신중한 검토가 절대적으로 필요함.

실제 건물 표기(102동)와 공부상 표기(B동) 차이가 존재하므로, 현장 확인 시 이를 유의해야 함.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 가능성 내포.

대림역 인근 역세권으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

(주의: 위 투자 포인트는 인수 보증금 부담 및 명도 리스크를 고려하지 않은 일반적인 장점임.)

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

인수 보증금: 230,000,000원 (임차인 문 )

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가와 유사하거나 더 많아, 낙찰 시 실질적인 총 매수 부담액이 입찰가 + 230,000,000원이 됩니다. 따라서 투자의 적정성은 본 건의 실제 시장 가치(보증금 인수 부담이 없을 경우)가 230,000,000원보다 얼마나 더 높은지에 달려 있습니다.

예를 들어, 본 건의 순수 시장 가치가 250,000,000원이라고 가정할 경우, 실질적인 투자 가능 입찰가는 250,000,000원 - 230,000,000원 = 20,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(다세대, 비교적 오래된 건물)만으로는 본 건의 신축 연식(2018년)을 고려한 정확한 시장 가치 재평가가 어렵습니다.

따라서, 본 물건은 인수해야 하는 보증금이 높아 투자가 매우 위험할 수 있으므로, 반드시 본인만의 철저한 시세 재평가와 리스크 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 낙찰을 고려한다면, 인수 보증금 230,000,000원을 포함한 총 부담액이 실제 시장 가치보다 낮게 형성될 수 있도록 매우 보수적인 금액으로 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 최저 입찰가 수준으로 접근하는 것을 신중하게 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.