나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10184 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제13층 제1304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10184 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제13층 제1304호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경10184 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제13층 제1304호 | 감정가: 389,000,000원 | 최저가: 311,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10184 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제13층 제1304호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택 추정)

감정가: 389,000,000원

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적 (전용): 17.53㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 4월 25일 (신축급)

1.2. 최고의 입지: 소형 주거시설 밀집 지역 내 신축 다세대주택

본건은 서울특별시 강서구 등촌동, "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 상가, 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

본건은 14층 건물 중 13층에 위치하여 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 교통 및 주변 환경: 지하철역 인근의 양호한 교통 환경

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

(추가 분석) 등촌역(9호선)과 목동역(5호선)까지 도보로 약 15분 내 거리에 위치하여 더블 역세권의 간접적인 이점을 누릴 수 있습니다.

동측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하여 접근성이 우수합니다.

1.4. 건물 현황: 최신 설비의 신축 건물

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 13층

외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 비교적 깔끔한 신축급 외관을 유지하고 있습니다.

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 온수설비 등이 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

이용상태: 건축물 현황도상 방1, 다용도실1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 구성되어 있으며, 소형 주거 형태(원룸 또는 1.5룸)로 판단됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 및 채권자 현황: 강제 경매 사건

본건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

강제경매는 채무자가 돈을 갚지 못해 채권자가 소송을 통해 집행권원을 확보하여 경매를 신청한 것으로, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

2.2. 임차 관계 및 인수 사항: 임차권 관련 권리 분석 필수

특이사항: 등기사항전부증명서상 '임차권설정'이 확인됩니다.

주의사항: "- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라고 명시되어 있습니다.

인수 가능성: 본건의 매각 조건은 *매수인이 임차보증금 잔액을 인수하지 않는 조건*입니다. 즉, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 이 조건이 법원의 공식적인 매각 조건으로 확정되었는지 여부를 입찰 전 반드시 확인하고, 만약 배당요구하지 않은 임차인이나 해당 조건이 철회될 가능성은 없는지 면밀히 재확인해야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석: 주거 밀집 지역의 생활 상권

본건 주변은 다양한 주거 시설과 소규모 상업 시설이 혼재된 형태입니다.

주거 시설의 밀집도가 높아 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼, 음식점, 세탁소 등)은 잘 갖추어져 있습니다.

9호선 및 5호선 인근 상권을 활용할 수 있는 위치입니다.

3.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

교육: "대일고등학교"를 비롯하여 주변에 학교들이 소재하여 교육 환경이 보통입니다.

편의: 인근에 일반적인 근린 상가 및 편의 시설이 충분히 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

3.3. 혐오 시설 여부

현장 조사 결과 및 검색 결과, 소재지 인근에 대규모 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 주거시설이 밀집한 지역 특성상 소규모 상업시설이나 유흥업소가 일부 존재할 수 있으므로 최종적인 현장 확인이 필요합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크: 임차인 관련 리스크 및 소형 평형의 한계

임차 관계 조건: "임차보증금반환청구권 포기 조건" 매각이 중요합니다. 이 조건이 명확하게 적용되는 경우 인수금은 없으나, 입찰 전 조건의 법적 효력을 재차 확인해야 합니다.

명도 난이도: 임차권 설정자(주택도시보증공사 포함)가 명도 협상 대상이 될 수 있습니다. 명도 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

평형 한계: 전용 면적 17.53㎡(약 5.3평)의 소형 주택으로, 수요층이 1인 가구 또는 신혼부부 등 한정적일 수 있습니다.

4.2. 종합 의견: 양호한 입지와 신축 건물에 대한 매력도

본건은 서울시 강서구 등촌동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

지하철역 접근성이 양호하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요 및 임대 수요 모두 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가 3억 8천 9백만 원을 기준으로, 임차권 관련 조건만 명확하게 해소된다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트: 신축급 소형 주택 투자

신축 프리미엄: 2022년 사용승인 건물로 당분간 건물 노후화 걱정이 없으며, 임대 경쟁력이 높습니다.

소형 주택 수요: 1인 가구 및 청년층 주거 수요가 높은 지역에 위치한 희소성 있는 소형 주택입니다.

역세권 간접 영향: 9호선 및 5호선 접근이 용이하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리해 임대 선호도가 높습니다.

저렴한 토지 지분: 토지 면적은 6.48㎡로 작지만, 대지지분이 구분되어 있어 토지/건물 일괄 매각의 이점을 가집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계