나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10184 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제13층 제1304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""대일고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근으로
학교, 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린
상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 내 제13층 제1304호로서,
사용승인일(2022.04.25)

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방1, 다용도실1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 세장형 평지의 토지로서, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약30미터, 남측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.
기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 565-6번지에 소재한 도원더52 A동 제13층 제1304호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10184 (1)이며, 건물명은 도원더52 A동입니다.

본건은 건물 전체 14층 중 13층에 위치하며, 전유면적은 17.53㎡ (약 5.30평)입니다.

토지 지분 면적은 6.48㎡ (약 1.96평)입니다.

감정가는 389,000,000원이며, 건물 사용승인일은 2022년 4월 25일로 비교적 신축입니다.

건축물대장상으로는 업무시설 (오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설)로 등재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""대일고등학교"" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 학교, 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 30미터, 남측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

다만, 토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구 및 원추표면구역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류 (2024년 6월 11일 접수)입니다.

본 매각으로 인해 말소될 권리로는 을4 (주택임차권 이건일)이 포함됩니다. 이는 등기부등본상 말소로 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 임차인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

인수되는 권리로는 유태진 임차인이 있으며, 전입일자(2024년 5월 17일)상 대항력이 있으나 보증금은 0원입니다. 이 임차인의 존재는 향후 명도 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

기타 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보 등의 내용이 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 약 30㎡~43㎡ 기준으로 210,000,000원에서 330,000,000원 사이의 거래가 있었습니다.

평당가로 환산 시 약 2300만원에서 2500만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 17.53㎡ (약 5.30평)으로, 유사 면적대의 오피스텔의 경우 이보다 높은 평당가를 형성할 가능성이 있습니다.

하지만 제공된 정보는 다세대주택이며, 본건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제공된 다세대주택의 평균 평당가(약 2400만원)를 기준으로 환산 시, 본건(5.30평)의 시장가치는 약 1억 2700만원 내외로 추정될 수 있습니다.

이는 감정가 3억 8900만원과 상당한 격차를 보이며, 실제 거래 가능한 시장가치는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다.

재매각 이력과 20%의 높은 매수신청보증금 요구는 이러한 시세와의 괴리, 또는 권리관계의 복잡성 등 본건의 리스크를 반영하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교(대일고등학교)가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지 및 근린상가 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유태진이 존재하나 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 계약 조건에 따라 명도 시 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

감정가(3억 8900만원)와 제공된 주변 시세 분석을 통해 추정한 시장가치(약 1억 2700만원 내외) 간의 큰 격차는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 감정평가액이 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

재매각 이력은 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소되는 등 특이사항이 있었음을 시사하며, 이는 본건의 복잡한 권리관계나 시장성 부족 때문일 수 있습니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 참여 시 자금 준비에 대한 부담이 가중됩니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 분류되나, 용도가 다양하게 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재와 함께 보증금이 0원이라는 점, 그리고 감정가와 시장 추정가 간의 상당한 괴리로 인해 고위험 투자가 될 수 있습니다.

재매각 이력과 높은 보증금 요구 조건은 본건의 리스크를 더욱 부각시킵니다.

따라서 철저한 권리관계 확인, 특히 유태진 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 비용에 대한 심도 있는 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 감정가보다는 현재 시장 상황과 리스크를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 감정가 대비 현저히 낮은 시장 추정가를 고려할 때, 리스크를 감수한다면 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회를 제공합니다.

도원더52는 2022년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

서울특별시 강서구 등촌동이라는 입지적 장점도 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(389,000,000원)와 제공된 주변 시세 기반 추정가(약 127,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(유태진, 보증금 0원) 존재, 재매각 이력, 20%의 높은 매수신청보증금 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 시세 기반 추정가(약 1억 2700만원)에 리스크 프리미엄을 고려하여, 입찰가는 대략 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 가격은 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.