나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10173 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제7층 제704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""지하철2호선 까치산역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건 내 제7층 제704호로서,
외벽 : 치장 석재 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택(아파트)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건명: 위하우스아파트

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10173 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제7층 제704호

용도: 도시형생활주택

감정가: 273,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.35㎡ (2.53평)

토지지분: 8.346599999999999㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.18㎡ (9.13평)

건물지분: 30.18㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철2호선 까치산역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

2.3. 건물 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건 내 제7층 제704호

외벽: 치장 석재 등

창호: 샷시 창호

이용상태: 도시형생활주택(아파트)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2021-07-12 접수된 주식회사에프엠펀딩의 근저당권 (채권최고액 255,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 특이사항으로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내역은 불분명합니다. (주의 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-27

확정일자: 2019-05-27

배당신고일자: 2023-09-26

대항력: 없음

비고:

* 특이사항: 물건명세서 상, 임차인 강성용 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (주의 요망)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-09 (향후 전입 예정으로 추정, 권리 변동 가능성 있음)

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부 요약

* 권리종류: 소유권보존

접수일자: 2016-07-15

권리자: 송찬도 외 1명

비고:

* 권리종류: 공유자전원지분전부 이전

접수일자: 2017-03-15

권리자: 강순홍

비고: 매매

* 권리종류: 주택임차권

접수일자: 2023-09-26 (상태: 말소)

권리자: 강성용

권리금액: 260,000,000원

비고: 전입일자: 2019-5-27

* 권리종류: 근저당권

접수일자: 2021-07-12

권리자: 주식회사에프엠펀딩

권리금액: 255,000,000원

비고: 말소기준권리

* 권리종류: 압류

접수일자: 2025-04-30 (상태: 말소)

권리자: 강서구(서울특별시

비고: 압류(세무관리과-13410)

* 권리종류: 강제경매

접수일자: 2025-05-30 (상태: 말소)

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 260,000,000원

비고: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10173)

등기부채권 총액: 515,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용중임.

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속함. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

4.2. 상업 시설

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건 소재지는 도시지역 내 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 2호선 까치산역 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지에 특별히 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

* 임차인 현황에서 '대항력 : 없음'으로 표기되어 있으나, 초기 정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 혼선이 있습니다.

* 특히, 강성용 임차인 및 주택도시보증공사는 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건의 명확성 및 이행 여부가 중요합니다.

* 만약 조건대로 이행되지 않거나 법적 다툼이 발생할 경우, 추가적인 인수 금액이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

* 등기부 채권 총액(515,000,000원)이 감정가(273,000,000원) 대비 높아, 수익률 확보를 위한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 입지조건은 양호한 편입니다.

그러나 임차인과의 보증금 반환 청구권 포기 조건 매각이라는 복잡한 권리관계가 존재하며, 이는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 공항 관련 토지 이용 제한 등도 고려해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 추가 부담 여부를 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철역 인근의 우수한 대중교통 접근성.

* 복잡한 권리관계로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

* 도시형생활주택으로 지역 내 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 시세 정보를 종합하면, 유사 건물의 면적 대비 거래가는 약 409만원/㎡ ~ 810만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 감정가는 273,000,000원으로, 이는 약 906만원/㎡에 해당하여 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 그러나 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황, 그리고 본건의 특이사항(임차인 조건, 토지 이용 제한 등)을 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 복잡한 권리관계 및 특이사항을 고려하여, 감정가 대비 약 88% 수준에서 낙찰될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 239,440,000원 입니다.

이는 추정치이므로, 입찰 전 반드시 최신 정보 확인 및 심층적인 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.