나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10169 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제11층 제1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철 까치산역' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제11층 제1101호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1은 '도시형생활주택(아파트)'으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터(막다른도로)의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 916-2 및 916-4 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제11층 제1101호 (사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10169 (1))

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축물 정보:

- 건물명: 위하우스아파트

- 사용승인일: 2016년 7월 5일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 12층

- 본건 위치: 11층

- 전유 면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

- 공급 면적 (면적 정보에서 추정): 30.18㎡ (약 9.13평)

토지 정보:

- 토지 면적: 8.35㎡ (약 2.53평)

- 토지 지분: 8.3466㎡ (약 2.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정 평가액: 296,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건의 동측으로는 노폭 약 6미터, 서측으로는 노폭 약 3미터(막다른 도로)의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 주식회사 에프엠펀딩의 가압류(금액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 보존: 2016년 7월 15일

* 공유자 전원 지분 이전: 2017년 3월 15일 (강순홍)

* 주택 임차권 (김단비): 2023년 5월 30일 접수 (보증금 305,000,000원). 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-03-10. 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 가압류: 주식회사 에프엠펀딩 (2024-09-10, 2024-10-10)

* 압류: 강서구 (2025-04-30)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-30, 보증금 305,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김단비)

- 보증금: 305,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-04-30

- 확정일자: 2021-03-10

- 대항력: 없음 (등기부 기재 기준)

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인: 최하윤

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-01-03

- 확정일자: 없음

- 대항력: 없음 (등기부 기재 기준)

- 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소 여부

말소기준권리보다 후순위인 을구의 주택임차권(김단비) 및 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보상의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

* M펠리체 (830-5): 37.05㎡, 300,000,000원 (약 8,100,000원/㎡, 약 26,777,000원/평)

* 한양 (343-28): 53.84㎡, 255,000,000원 (약 4,736,000원/㎡, 약 15,653,000원/평)

* 기린아트빌라 (956-27): 41.32㎡, 169,000,000원 (약 4,090,000원/㎡, 약 13,519,000원/평)

본건 물건(위하우스아파트, 30.18㎡)의 감정가는 296,000,000원으로, ㎡당 약 9,800,000원, 평당 약 32,420,000원 수준입니다. 이는 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매가 대비 높은 편에 속합니다. M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 300,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 지하철 까치산역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 주거지 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 아파트, 다세대, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준.

5.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 혐오시설: 물건지 인근에서 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

* 공항 관련 구역: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당합니다. 이는 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 있어 공항 안전을 위한 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가 대비 주변 시세: 제공된 JSON 데이터상 주변 다세대 주택의 시세보다 본건의 감정가가 상당히 높은 편이므로, 입찰 시 면밀한 가격 조사가 필요합니다.

* HUG 인수 조건 변경 및 임차권 관련 사항:

- '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 등기부 및 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

- 임차인 김단비(주택도시보증공사)의 경우, "배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되는 특수 조건이 있습니다. 이는 매수인이 인수할 임차보증금이 없음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부 및 절차에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 관련 행위가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철역과 인접하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높아, 매수인이 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 특히 주택임차권은 말소 예정이며, HUG와의 조건부 매각을 통해 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 주변 다세대 주택의 최근 매매가 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 공항 관련 규제로 인한 향후 건축의 제약 가능성은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. HUG 관련 특이사항 및 조건부 매각 절차에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2016년식) 소형 주택: 1인 가구 수요에 적합한 전용면적.

* 역세권 입지: 지하철 까치산역 인근으로 교통 편리.

* 권리 인수 부담 최소화: 임차권 말소 예정 및 HUG 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인한 부담 감소.

* 화곡동 지역의 꾸준한 수요: 강서구 내에서의 지속적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 다세대 주택 시세(㎡당 400만~810만원)와 비교 시, 본건의 감정가(㎡당 약 980만원)는 다소 높게 책정되어 있습니다. 하지만 본건은 '위하우스아파트'라는 특정 건물 내에 위치하며, 2016년 준공이라는 점을 고려할 필요가 있습니다.

인수할 임차보증금이 없는 조건부 매각임을 감안할 때, 감정가의 90% 수준인 약 266,400,000원에서 감정가 수준인 296,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 시장 동향, HUG와의 협의 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.