나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10165 [1] 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10165 [1] 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경10165 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제3층 제303호 | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 142,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10165 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제3층 제303호이며, 용도는 다세대주택입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

감정가는 178,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 전용면적은 26.31제곱미터(약 7.96평)이며, 토지 지분은 15.85제곱미터(약 4.80평)입니다.

외벽은 치장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

도시가스 난방설비, 위생급배수설비, 승강기, 주차장, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '신화중학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없는 보통의 사정입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 2필지 일단의 등고평탄한 가장형으로, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

법률상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역 등의 제한을 받고 있어, 건축 행위 등에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채무자 겸 소유자인 김OO에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로, 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 및 점유 관계

제출된 자료와 현황조사서에 따르면, 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 현황조사 결과 소유자 아닌 전입세대주(문성훈, 전입일자 2019.07.05.)가 등재되어 있는 것으로 확인됩니다.

만약 이 전입세대주가 진정한 임차인이고 말소기준권리보다 빠른 적법한 대항력을 갖추었다면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 임대차 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 편의점, 다이소, 올리브영 등 근린생활시설이 가까운 곳에 위치하여 생활 편의성은 양호합니다.

도보 거리에 소규모 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 충족이 가능합니다.

4.2. 생활 정보

난방은 도시가스 개별난방이며, 건물 내 승강기 설비와 주차장 시설이 확보되어 있어 다세대주택으로서의 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

교육 환경으로는 신화중학교가 인접해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 잠재적 리스크

임차인 대항력 여부: 전입세대주가 등재되어 있으나 임대차 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 미확인 임차인의 존재는 입찰가 결정에 가장 큰 영향을 미치는 잠재적 리스크입니다.

용도 제한: 토지이용계획상 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 규제를 받고 있어, 향후 건물의 신축, 증축 등 개발 행위에는 제한이 따를 수 있습니다.

지역 시설: 양천구는 과거 비선호 시설로 인식되던 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치한 지역이지만, 해당 시설은 현재 주민편의시설과 연계하여 운영되고 있으며, 본건 주택의 개별적인 거주 환경에 미치는 영향은 적을 것으로 판단되나, 지역 특성상 참고할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 감정가 대비 전용면적이 약 8평 내외인 소형 주택입니다.

비교적 신축급의 철근콘크리트 구조로 건물 상태가 양호하며, 주차장 및 승강기 등 필수 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 입지 조건은 ‘보통’ 수준이며, 결정적으로 **미확인 임차인(전입세대주 문성훈)의 대항력 여부**를 철저히 조사해야 하는 과제가 있습니다. 이 권리 관계가 명확해질 경우에만 안전한 투자가 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가(1억 7천 8백만 원) 자체가 비교적 낮아 소액으로 서울 지역에 진입하기 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

실수요 목적: 전용면적이 작아 1인 가구 또는 신혼부부의 실거주 목적으로 접근하기에 유리합니다.

건물 상태: 비교적 최근 건축된 다세대주택으로 추정되어, 주택 관리에 소요되는 비용이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

권리 분석의 필요성: 권리 관계(임차인 대항력)가 명확해지면, 감정가를 기준으로 적절한 가격에 낙찰받아 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계