나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10193 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철 2,5호선 까치산역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일 : 2018-09-19)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.
(임차보증금 175,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10193 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물면적: 36.68㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하고, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-12-20

* 공유자전원지분전부이전: 2018-12-31

* 주택임차권: 임웅 (보증금 175,000,000원, 전입 2019-01-18, 확정 2019-01-08) - 인수 (말소기준권리보다 선순위)

* 가압류: 김문희 (2021-08-30, 말소기준권리)

* 강제경매: 임웅 (2025-06-02, 본건 경매 개시)

말소기준권리는 2021년 8월 30일자 가압류입니다. 본건의 가장 큰 권리 분석상의 특징은 채무자 겸 임차인인 임웅 씨가 대항력 있는 주택임차권을 가지고 있다는 점입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임대차보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 등기부채권 총액은 249,493,150원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 까치산역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 지역 내 모아타운 등 도시정비사업도 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 근린 상업시설이 소재합니다.

* 교육시설: 서울우장초등학교, 덕원중학교, 광영고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 기타: 해당 지역은 도시지역, 일반상업지역이며, 공항, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 임웅 씨의 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

* 미상 차임: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계 및 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '아파트 및 업무시설'로 표기되어 있으나, 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 이용 및 관리에 있어 간혹 문제가 될 소지가 있을 수 있으나, 일반적으로 큰 이슈는 되지 않습니다.

* 주변 개발 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물의 신축 또는 증축 시 용도 제한이나 고도 제한 등이 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 오피스텔로서 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 임차보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 262,000,000원이지만, 임차인 인수 금액을 고려할 때 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 까치산역 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요.

* 주변의 지속적인 도시정비사업(모아타운 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 감정평가액 대비 상대적으로 낮은 예상 입찰가로 진입 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 자료 및 유사 물건 경매 사례를 바탕으로 판단 시, 본건과 같은 면적의 오피스텔이 소재한 우공아파트 내 유사 층수 물건의 감정가가 2억 7,500만원 선이며, 인근 오피스텔 실거래가는 2억 7천만원에서 3억 1천만원 사이에 형성되어 있습니다. 이를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다. 이에 따라 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치와 경매 할인율을 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 감정가(262,000,000원)의 65% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 170,300,000원

단, 본 입찰가로 낙찰받을 경우, 매수인이 부담해야 할 총 예상 비용은 다음과 같습니다.

총 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 비용 = 170,300,000원 + 175,000,000원 = 345,300,000원

이는 추정된 시장 가치(280,000,000원 ~ 300,000,000원)를 초과하는 금액으로, 철저한 권리 분석과 향후 명도 계획, 그리고 임대 시장 분석을 통한 최종 판단이 필수적입니다. 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.